前两天我们在国研中心专门开了一次关于房地产的政策研讨会，我觉得房地产对中国经济的影响是两面的，因为房地产有两面，我们的政策倾向于哪一面，比如美国的政策，只考虑老百姓住房问题，不考虑市场问题，也不管价格问题。但是中国既要考虑住房问题，又要考虑拉动经济的问题，所以我们的政策一定是一个混乱交叉的政策。比如要限制价格，要限制市场，但同时又想拉动经济，之所以这么多年，连续10多年房地产政策左右摇摆，就是因为把两个东西搁在一起了，但是这两个东西实际是相互矛盾的，比如我们实行保障性住房政策或者是危房改造政策，和市场一定是冲突的，要强调这头影响那头，强调那头影响这头，这是第一个问题。如果未来的政策仍然是两面性政策还不会是好政策。
      第二个问题是政策不固定导致的结果。这些年为什么很多人认为房地产存在泡沫或者存在这样那样的问题，要看看前几年不断调整的问题，不是市场自己出了问题，而是我们不断调整逼迫市场不可能不出问题。一上一下的结果造成的是市场混乱。三次比较大的上上下下导致的结果，就是现在存在的很多问题。但是怎么办？从国外来说，国外不管是日本、韩国、美国，在城镇化率高增长时都有一个集中建设的周期，没有一个国家例外，每个国家都跑不了。我们国家实际也应该有这么一个建设周期，但是差别在哪儿？大部分国家土地私有化时在建设新城区，或者说高速增长的过程中，基本上不动旧城，我们不是，我们是把新城旧城一起动了，比如美国，现在的纽约再改造的过程中不断把旧房子变成新房子，而我们是把旧城改造和新城建设同步进行拆除，比如棚改区等等，美国和其他国家在新建时都有巨大的贫民窟，而后期进行贫民窟再改造，比如美国的曼哈顿90大街改造是在上世纪90年代以后进行的，但现在还没有全部完成，存量和增量不是在同一个时期进行调整.而我们是既要解决住房问题，也要管市场问题，这正是前两个政策混淆而导致的一个结果。
      住房消费对经济的影响，从上下游情况看，我们降10%的增长率大概会影响1.5个点，如果把上游全弄好，影响2个点。前面是钢铁、水泥、玻璃一大堆，后面是建材、家装等等，昨天我在装饰协会组织的一个瓷砖会上了解到，去年瓷砖也是第一次全面出现了下滑。类似这样的建筑装饰行业的统计资料，去年开始出现下滑的已经有四五个了，以前都是直线上升，房地产对它的影响很大。第二个是地方债务，影响也很大。不管过去土地卖得怎么样，现在50%以上的地方债务是和土地有关，北京6000多亿的地方债其中3600亿和土地有关系，有的是土地抵押，有的用于土地再开发、收储。整个地方债务中，要用1万亿、2万亿解套解不了，可能要用更多钱才能解决土地债务的问题。今年一季度40多个大城市来看，下降40%多，收入下降45%对地方来说是非常大的问题，很难解决。如果住房对经济的影响这么大，房地产投资对住房影响这么大，形成了一个坏的结果，这几年政策调整都是夜壶理论，就是政治上承受不了快速下滑，不管经济学家怎么讨论，政治家一定是在中间平衡，我们能不能一刀切让它下去，受不了，所以不得不去缓和，经济投资上去时把房地产打压了，投资下去就把房地产拿出来用，调整已经好几次了，2008年是这样，2006年是这样，2012年又一次调整，每一次在经济下行时都用房地产来拉动，主要是因为政治上无法承受，如果让房价暴跌就乱了，一定会出现乱的问题。
      从住房消费来看，是拉动消费唯一一个不扩大产能的产业，因为后面有电视机、冰箱、床上用品、窗帘，我们的新区都是新的，就是比较好的小区，老百姓布置家庭时基本旧家具都废了，电视机不该淘汰也淘汰了，保障性住房之类的，一半以上的或者更多的都是旧家具，包括电视机都拉过去。自住性住房是一半一半，这是一个典型。搬家我们都能看得见，不同价格的小区是非常明显的。比如西安4000多块钱房子的小区就是典型的刚需，一半的旧家具。到了8千块钱的小区时，几乎都是新的，旧家具都不要了，都买新的，对住房消费的影响是极大的，后续的消费政策是非常大的。而我们现在由于非市场化所以信心的建立是非常难的，我觉得用部委的政策调整国务院的政策几乎是无效的。5+2的政策只解决二手房套现问题，但是不解决GDP问题和经济拉动问题，因为二手房在所有经济活动中对GDP的影响是无关的，和消费也不太有关。但是一手房如果连续两年持续下降，今年没有政策出台，我们认为还会下降5%，从去年的10%的增长率降到5%，还是持续下降的过程。政策出台之后能提高多少？从5%变成5-10%之间，也可能7%左右，我个人认为今年还是下降，钟伟说我有点悲观，我不是悲观，是有点保守，即使今年销售好了，开发商整体情况看，今年钱用于还债不是投资。2009年是政策非常好的一年，开发商大卖，结果是投资并没有高速上升，是2010年高速上升，第一年的钱是还银行、转换，第二年才买土地，才持续上升，如果今年销售非常好，我们也是明年才能提高，滞后一年才能提高投资增长率。如果提高投资增长率，持续运用房地产的话，担心泡沫出来，就是城镇化能不能持续，如果城镇化能持续，需求才能持续增长，如果城镇化不能持续，需求没有持续增长的可能性。本地有房的居民有一些改善性需求，每年900万套左右，现在是1100-1300万套的竣工量，剩下的这部分是靠投资还是其他？靠改善还是解决一部分，整体来说，户籍制度问题、土地制度问题、城市规划、公共资源配置问题不解决，持续的可增长性就得考虑需求从哪儿来。
      所以，我们原来计算时大概14.7亿平方米的竣工量是封顶，然后持续下降，现在接近13亿，接近了拐点，有人认为已经到拐点，后面的再增长效率不太可能提高，再增长是土地地价和房屋价格以及建筑材料价格的提高，投资增长是这部分，但是产量不会再提高，这就是长期问题。这次继续靠房地产再次把经济拉动起来以后下次怎么办？短期之内为什么要靠房地产？就是房价如果持续暴跌造成的结果是整个经济烂了，目前贷款中房地产坏账率最低，而且个人贷款大概6-8年就还完了，所以没有问题，而首付这么高是不是能降，不降怎么办？我刚才提出来是不是国务院出文件，否定原来的国10条、国5条、国8条，用两个部委出台的文件去纠正那些错误没用。为什么老百姓一定要国务院的文件出台？就是因为我们已经连续3次看到，低潮的时候往上调，调完了刚买了房子你就打压，一调控价格又跌了我就赔了，已经连续3次了，吃了3次亏老百姓怎么办？如果不出台一个长效的机制，一个有利于后期发展的机制，不废掉原来国务院的文件，大家会担心今天刺激，糊弄我买房子，买完之后你再弄我一下，老百姓的担心永远存在。上了一次当了，又上一次当，天天被政府玩来玩去的上当，怎么办？所以大家认为这次以部委文件促进市场信心的作用几乎是非常小的，只有投机者充分利用，真正的需求者很难，这就出现了大问题，我们不希望搞大的刺激，但是把原来的限制性条件该取消的取消，为什么新的地方法出来了，4个一线城市还在用老的限制性条件，要限购，既然还有4个城市在限购，那就是国务院文件还是有效的，原来的文件还是有效。如果这次废了，按新的人大立法法，重新出文件，说继续限购，人大通过吗？没有这么做就说国务院原来的文件国8条还是其他的还是有效，没意义了，这一轮如果不靠房地产维持还会继续下行，因为我们每下行一块别人补不上，量太大了。增速下降10%，靠基础设施补不上，基础设施占1/3的投资，如果明年投资大幅度下滑，政府的那点钱是补不上老百姓的钱下滑的，房地产投资8万多亿，政府的钱怎么补上这8万多亿？我们的机械影响是很大的，挖掘机、推土机、工具等等这都是影响他们迅速下滑的一个重要条件，其他的建材、陶瓷的产值都往下掉，都是去年第一次出现，这个问题很严重，房地产对中国经济的影响，不仅仅要用结构调整或防止泡沫来考虑，还要考虑其如果迅速掉下去以后怎么安抚人心，稳定不住了，这是一个很大的问题。