问：现在我们看到这个改革试点可能会出来了，我们想知道从人大授权试点到试点启动，您觉得这个节奏或者还有哪些步骤，可能需要花多长时间，这个过程中可能碰到什么障碍吗？
贾康：从现在看着态势来说，今年8月17号有中央特别强调共同富裕的这样一个重要会议精神公布之后，很快就看到了在制度建设方面，多年来反复讨论的房地产税，要动真格地有动作了。那么具体而言要推出的试点扩围，我称为是“双管齐下”里面的一个方面。另外一个方面，就是怎样启动立法。现在人大授权这个相关法律意义上的框架，是非常清楚的，它是复制了前面那一轮上海、重庆两地试点的情况，较早得到的是1986年人大对国务院关于房产税制定具体实施细则的授权，到现在这个授权仍然有效。估计这一次正式给出了要启动试点扩围信息之后，有关部门会比较快地陆续推出有关试点的一些具体信息。我觉得这不会拖太长时间了。
从步骤上来说，比较大的可能性，是将跟着看到有若干个城市加入试点范围。会不会再分批呢？现在还得观察，至少是有一批、若干个城市会加入上海、重庆两地试点范围。至于具体面对的障碍，现在于扩大试点范围这方面，我觉得没有什么特别的硬障碍了，过去有过这样的类似问题，我当时是在内部参加了讨论的：上海、重庆两地试点以后，别的地方是不是可以跟进？当时长三角一个省级行政区，专门请我们过去拉开架式讨论他们那边加入试点的方案，显然是当时中央层面已经跟他们商量，看能不能在他们那里来做试点扩围，但后来没有了下文，那么也就是说那个事情没谈成。这次，我估计一定会有若干个地方加入试点了。从现在的种种信息、态度、相关迹象来看，不应该再有上次那种谈不通、无法实际扩围的情况了。
问：好的。我能这么理解吗？其实它会很快，但是也许这个过程中还有一些时间，比如说启动的时间点可能还需要花几个月的时间，这是有可能的是吗？
贾康：几个月内，最大可能性年内就应该能听到动静了吧。我自己直觉上觉得可能不必等到年底吧，这只是一个直觉。因为毕竟在体制内这么多年，我觉得氛围上的感受，是现在大家要赶快贯彻中央的精神、总书记的讲话，是这样一个实际上的体制内氛围。
问：我们下面想问您一下这个试点的选择，我们现在都在猜测，这个试点的选择它可能会有什么样的标准，是会找一些房价上涨比较快，税收工作基础好，信息登记比较完整的城市吗？
贾康：如果从现在已经具备的条件看，您说的这几点，可以分别来对应一下，房价上涨比较快的，当然首先就是一线城市，还有就是跟它们类似的采取“930”新政这种行政手段拼命打压热度的那些城市，在全国得有20多个吧，不大可能所有这些房价上涨较快的地方都进入试点。至于税收基础比较好，一般这些地方税收征管的基础条件也不能说哪个地方特别差；不动产信息登记，应该讲2018年中央就要求全国要无遗漏地都到位，虽然最后没有特别正式的宣布，但是应该讲这个工作已经做到位了。不光是城镇区域，全国的农村区域和与海洋相关的所谓不动产信息登记，已经做全了。所以，我觉得试点的选择，不会太计较税收管理的条件怎么样和不动产信息这方面有什么样特别的相对优势。可能还是“适应性”这方面，是首要的考虑。
我自己作为研究者的建议，就是特别强调某些区域的不能再等待、解燃眉之急的这种迫切性。比如深圳，还有我提到的海南和浙江，各有各的道理：深圳是要打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，它自己辖区之内房地产这方面的矛盾已经造成了非常明显的纠结、老百姓的抱怨、政府自己感受到的压力，逼出无所不用其极的行政手段产生的一些副作用（误伤刚需，误伤改善性需求），还逼出了很多的弄虚作假，等等。深圳应该意识到，要赶快抓住机会加入试点，用经济手段来置换、替代副作用极其明显的行政手段。
海南的情况也相当明显，中央寄予厚望，要它打造全球最大规模的自由贸易港区，它的国际形象现在正在塑造的过程中，时间表上要求2025年要封岛，那就是要像模像样的按照一个投资便利化、贸易自由化、生产要素充分流动的，一个最有市场经济特征的特殊区域运转起来。那它现在本岛上还实行的对住房的行政性限购限贷等等，实在交代不过去，也需要赶快用经济手段去置换、替代这样一些有损它国际形象、跟它的建设逻辑南辕北辙的行政手段。
浙江的情况，也是别的地方不可同日而语的，中央已经明确地说它作为一个全国省级行政区里人均收入最高的区域，要建设共同富裕示范区，时间表上我也听到说法，全国共同富裕见眉目，应该是“第二个百年”即2049、2050年的时点，但对浙江要求它在2035年，国家初步建成现代化的时候，就得有一个像模像样的关于共同富裕的交代。所以，它在促进共同富裕的再分配这方面，要率先考虑直接税发挥作用，它也应该非常积极地加入这个房地产税的试点范围。至少这三个我举的例子，我觉得都是有它非常鲜明的对应性的，不仅是要为全国的立法提供本土上进一步的经验，也特别要解他们自己辖区的燃眉之急，适应各自的迫切需要。
问：非常清楚，谢谢贾老师。我们第三个问题想问一下大家比较关心的方案的选择，比如从学术讨论的角度来看，现在有很多疑问，投资者、市场人士都会有一些疑问。比如我们征收是按什么征收，会不会有免征，免征额是按面积？按套数？征收也讨论过香港方案，会用面积+套数，还有的说用价值，价值里讨论也有说是市场价、评估值还是什么，哪一些可能性您觉得稍微会大一些？
贾康：涉及到这么多参数，咱们一个个简要过一下。首先，我的基本认识就是在中国把这个税建立制度框架，一定要给出免征这样一个“第一单位扣除”。它的意义是充分考虑中国的国情，让社会可接受。中国开征住房保有环节的税，从无到有，实际上首先要使体制内的官员能够接受它。体制内的官员在房改之后，比如在北京、在上海，他们其实最实惠的，是辛辛苦苦几十年工作碰到了房改，在好地段有了一套一百多平米的房子，当时折成的那个买房的价格，其实是很低的，完全产权的房子拿到手以后还看着它市场上可参照的那个房价，总体是越升越高，这也是一种心理安慰。但是他们自己工资方面，虽然也有提高，现金流并不是特别有支付能力。如果说房改的房拿在手里以后，现在再对他们没有一个免征额而要征房地产税的话，体制内的大量官员首先很难接受。当然他们的不接受，会跟社会上其他的各种因素合在一起，形成非常有力的阻碍，还不用说社会上其他手上有多套房、有豪宅（房叔、房姐甚至几十套，上百套）的人，首先要让体制内的官员觉得这个事情可接受。所以，切入点一定是要在中国的特殊国情之下，设置一个第一单位扣除即免税的部分。
那么，怎么免，怎么扣？我接触到的体制内信息，一直是侧重于按照人均面积。社科院原来有个方案，基于前些年全国城镇人均住房面积是33平米，那么往上抬高到一个整数关口40平米，是提出的这样一个人均扣40平米的方案。但是我也看到网上马上有一个反对意见，是以一个假设情景来说的：说父母两个人带一个未成年子女，一家三口住120平米的房子，按你这个方案是不用交税的，但是出现不幸的情况，孩子遇车祸身亡，父母悲痛欲绝之际，噹噹噹，有人敲门，税务部门人员赶到，说你们家情况变化，你们家该交房产税了。这个假设情景对我还是很有启发的，就是对于这样一个税收的推出，不能光讲怎么严丝合缝——确实信息也有，情况也可以摸清，但是假设碰到这样一个情境，政府要依法征税，是很尴尬的。于法理来说，它当然要依法征税，但是于情来说，是给老百姓伤口上撒盐。这个极端情况后面，我更多的考虑，一般情况下它会碰到什么麻烦？就是有人可能拼命想在自己的家庭成员里加分，比如有人就说我还有养父养母，过去你们不知道，我得加入了；或者我还有养子养女……这种事情怎么样处理？这些情况综合考虑起来，有一段时间我想，干脆能不能在立法过程中大家一起讨论，可接受的是不是再宽松一点儿，按第一套房扣，那不就没有这些麻烦事儿了吗？但有人又说了，你要敢说按第一套房扣，会促发离婚潮——夫妻二人假离婚以后各扣一套房子来免税，这确实也有不好的副作用。当时想，能不能更宽松一点，单亲家庭扣第一套房，双亲家庭扣前两套房，一般的情况是从第三套房开始征，所有前面所说的这些矛盾，都甩到一边去了，就是相对宽松。它的好处是社会可接受，以利先建制度框架。
现在网上流传的一个据说香港透露出来的内部的房地产税设计，我看到它里面有个新的思路，可以避免我前面说到的按照人均面积出现人数变化时的一些麻烦。比如说这个传的文本里，是设计为夫妻在离异以后，每个人的抵扣还是按照双亲家庭2人的方式来做，仍是按照人均面积，孩子夭折以后，也仍然承认孩子原来的基数不变，也把原来的矛盾给撇掉，就不扯那个套不套的问题了，能够避开了。我现在的感觉，这个方案至少解决了一部分问题。至于我说到的有人说家庭里还有新增成员，养父、养母，养子、养女怎么处理，可以再进一步讨论。相对来说，前面所说到的这个子女夭折或者夫妻离异以后，还是按原来人数算人均面积，承认他原来的基数不做调整，似乎是个好办法。这是我现在一个初步的感觉。
当然一旦进入立法以后，还是大家各抒己见，看看怎么处理为好，这是技术上的问题，但它涉及大家一开始可不可接受这个方案。
如果说按照人均面积处理的这样一些麻烦可以避开的话，就不用考虑按套数了。总体上的社会感觉来说，税收的差异就小了，扣除就是按人均，多一个人、少一个人而已，不至于按照套数，房子相比可差出好几百平米。
至于说它的税基，原则上讲这种房地产税是要用评估值，评估值就是来自当时的市场价值，什么时候评估，什么时候市场影子价格就来决定它的评估值。同时，它的内在逻辑也正是：这个税每隔一段时间可以重评一次税基，也就是从长期来看，它的税基是像发面一样，随着经济社会发展，随着城镇总体景气的上升，水涨船高，是附带着解决了地方政府财源建设问题的，又使地方政府职能向公共职能的转变，有了内洽的激励机制。这样的一个机制在中国还是应该积极借鉴国际经验来把它设定。但是一开始的时候可以简单一点儿，评估值出来以后，不急于去谈什么时候做调整，稳定一段时间再说。
还有一个要领，就是这个评估值评出来以后，一定要跟房主见面，他有什么争议，都能够得到回应。如果实在谈不拢，可以通过仲裁的程序，最后总得有一个解决方案，认定后使他的评估值对应到可操作。
心理视角上，国际经验是说评估值出来以后先打个七折，其实这就是装装样子，打了七折以后，纳税人心理上有一个安慰，然后实际解决问题是靠那个税率。大概是这样一些与前述问题相关的、我们可以提到的要素。
问：下面还有几个问题，一个是关于新的试点是不是还会用增量的方式，还是实实在在的涉及到存量，甚至比重庆涉及到存量的幅度要更大一些？
贾康：从前面上海、重庆两地的试点来看，他们是有这个区别的，上海简要的说法，是只动增量不动存量，重庆比上海激进一点儿，但是它只动最高端的存量，就是当时它地方辖区里已经摸清楚的三千多套花园洋房，也就是我们一般人都可以很好判断的独立别墅，把联排、双拼都通通排除掉了。这些年听说重庆这种花园洋房独立别墅已经翻倍到了六千多套，也就是它这个本土经验触及了高端存量以后，并没有把这样最高端住房的发展过程切断，虽然有这样一个税负，它照样还是合乎经济社会发展大的逻辑，还再继续增加。另外，重庆也非常明确规定有180平米的扣除，这样给纳税人一个很好的心理安慰和实际宽容，你如果是个小户型也就180平米，你就不用交税。运行几年以后，它有一个很低调、但也是公开宣布的调整，我们可以把它称为“拧螺丝”式的来加大调节力度——是把180平米扣除标准，降低到120平米扣除，税负相应地有上调。这些经验作为本土经验，作为我们在另外一个线索上要启动的全国规范化的立法来说，就很有立法过程中的参考价值了。我们本土试水的经验可以支持在立法过程中更好取得“最大公约数”的共识。
这一轮的改革，我估计更多地会偏向于借鉴重庆的触动高端存量这样一个方式，如果只动增量不动存量，大家还是觉得和改革的目的来说，距离远了一些。有可能会更多地借鉴重庆的经验来跟进。
问：是不是会比重庆的幅度更大，就是要看具体将来推出来的情况了，是吧？
贾康：我估计会一城一策，也就是说加入试点的各个地方，不会简单的是一个方案，允许有差异。所以，还要看各地怎么样考虑。
问：明白了。涉及到一城一策，下面一个小问题，我们现在应该说会有一个框架，但是我们一直在说充分授权，现在怎么理解这个事情，如果推进过程中比如全国统一的税率还是地区差异的税率，怎么在这个统一框架下做充分授权呢？还有会不会有累进税，这个会不会太复杂，您怎么考虑这些问题？
贾康：是的，现在试点肯定是各地允许差别税率的，当年上海、重庆就不一样，现在新加入试点的，我觉得最大可能性仍然是这种一城一策差别的税率设计，但是在另外一边立法的途径上，全国统一的税法，我估计税率方面会设计为一个量值区间，这也是国际的经验。这样一种全国的立法，带有对应于全国统一市场的必要的统一规范特征，具体到地方税的房地产税，很大的可能性是给出一个税率的弹性处理空间，然后由各地通过规范的程序，确定它自己的那个税率水平。这就叫又有全国统一框架，又有税率选择性的授权了。但是现在试点阶段说这个还早了点儿，各个地方的试点可能还是比照重庆和上海的那个模式，在各地的方案里，设计自己那个税率到底是怎么样一个量值。
至于说有没有累进税，确实有一种意见，就是说根据占有房产的情况，按照总面积也行，按照套数也行，到了某几个临界点就往上跳档，是超额累进的那样一个基本原理，这样来对那种更多持有房产的纳税人施加更高的边际税率。这个事情，有没有可能在试点的哪个地方愿意去尝试，现在不好说，至少我觉得难度还比较明显，因为它对社会的震动会比我们原来设想的没有这个累进的情况更大些。
问：好的。谢谢贾老师。试点每个地方自己出政策，试点阶段是不是就不会考虑跨城征收了？
贾康：我估计试点可能较难做到跨城征收，当然如果愿意有这样的配套也行，比如假定上海、重庆已经试点了，现在信息也联网了，在重庆有房子的人在上海还有房子，这种信息是能够搜到的，是不是新一轮试点的过程中上海、重庆就加上这个内容？所以跨城的征收，从可能性上来说不排除。或者设想新试点城市里，比照我说的这个例子，都在试点覆盖面里把跨城征收这个事情同时做出来，应具有可能性，但是会把这个工作的复杂性提高。到底会如何，我们只能拭目以待。我觉得如果只增加几个城市进来以后，整个覆盖的城市不超过十个，一起来做如有困难，在这里面先在某几个城市里试行跨城征收，是不是有可能？这就看最后决策上的偏好了，是做得更激进一点儿，还是做得更谨慎一点儿，我们只能拭目以待。
问：贾老师，还有一个想法，我们总说我们还是稳步推进的一个过程，以前也有一种讨论，比如说就像重庆，它一开始会先对一些独栋高档征收，有人说之后再对三套五套以上征收，之后再对更少套征收，在试点过程中，毕竟试点要五年，您觉得有这个可能会化存量方面逐步推进吗，像您说的面积方面可能也会逐步推进从高到低？
贾康：是的。从逻辑上来讲有这种可能性，刚才的一个说法叫拧螺丝：一开始大家可接受了，适应适应之后再加码，不排除这个逻辑在试点里得到考虑。但是不太应该做得特别有力度，因为一开始还是好不容易扩大了试点范围，可能会相对柔性的来处理扩围这方面的方案设计。重庆已经有了从180平米降到120平米的这样一个拧螺丝加大力度的先例，是不是会推出对多套房里的某一个量值以上的房子，增加对存量的征收？不完全排除，也只能说等待看看体制内最后磨合的决策结果吧。不应该一下做到特别苛刻，我们觉得比较大的可能性还是拧螺丝，慢慢来。
问：谢谢贾老师。还有就是现在大家也比较关心上海和重庆本身就有一些政策在了，新出台的这些试点万一比上海和重庆要求更严一些，有没有可能这两个城市也会进一步扩大到试点中的一些存量住房？
贾康：我觉得不排除上海这时候说也对方案做点儿调整，把存量的高端拉进来，我自己认为这是有必要的，因为重庆人家已经试过了，上海是不是这时候可以跟进？但这纯粹是我们的一个设想，还得看上海的决策层他们怎么样考虑。从可能性上来说，这应该是不排除的。
问：听您讲感觉好像这方案就算是有，它可能也会是比较柔性的一些方案，也不会特别激进？
贾康：我觉得地方的决策层会有这种考虑，不想把这个事情弄得辖区里有太大的震动，相对柔性可能还是必要的。
问：明白。那这种试点城市有没有可能在限购上稍微有一点放松？
贾康：从逻辑上来讲应该是这样的，有了这样一个经济手段，我说的是要“置换和替代行政手段”，那种特别严格的行政限购限贷，就应该有所放松，不是说一定要一下子全放掉，至少要放松一些，这是有必要的。前一段时间听说深圳是把夫妻两个人有资格买房前提条件的连续交多少个月的社保，提高到了280个月以上吧，就是合计要有20多年。那么就逼出有的人他自己以找大龄人结婚的方式来满足要求，旁人也不知道他是真的有爱情还是就是为这个事儿——一个小伙子娶了个老太太，马上就满足了要求，人们当作一个带有讽刺性的案例来说。如果用经济手段，它就可以避免这样一些明显的扭曲和副作用。
问：关于方案我们讨论很多，也很充分。我们下一个问题，房地产税的目的，您之前也在很多场合讲过，大家也讨论很多，我们觉得房地产税如果目的不讲清楚，比如它的税率、缴费方式都会不太一样，现在有的讲是为地方税收，有的是抑制房价上涨，更重要的是调节收入分配，您觉得房地产税的目的导致税率和实施方法应该是什么样的？
贾康：我的一贯的观点，是说房产税或者房地产税，现在讲的是同一个概念，就是持有环节也要有税收，它的制度建设效应是多重的，它的政策目标也一定是多重的。老有人说，你给我讲一个你到底要解决什么问题？我的回应是说，不能这样想着只有一个目标，必须把所有它的正面效应和它追求的目标放在一起说，学术上的说法这是一簇目标或者一个目标簇，我们要一一把它说到，都不能否定。
第一它既然是税，那它肯定是有筹集政府收入的这个功能，而且它以后有可能成为地方税体系里的一个主力税种，工商业有了一定发达程度以后，地方政府辖区里这种包括住房保有环节年复一年的收入，有可能形成大宗、稳定的收入来源，所以它肯定是有收入功能的。
但是这个税同时要追求的，一定是跟房地产的健康发展长效机制的打造有关，它一定是与中央所说的打造长效机制必须解决“基础性制度建设”问题紧密联系在一起，是这种基础性制度建设里不可分割的组成部分。当然，不是说这一个税种就构成了所有的基础性制度建设，但它是必要的选项，它和土地制度、住房制度、投融资制度等合成一个基础性制度的体系建设。它可以使房地产市场在运行中间遏制那种肆无忌惮的炒作，而且使以后它总体的价位形成，受到一种“压舱促稳”的机制约束，因为所有的供需参与者，都要考虑有了持有成本以后必须做出的适应性调节。需方的购买者，在很多的具体考虑上，要从原来做最大努力买个大户型，转为比较实惠的中小户型的选择，开发商预测市场，拿地以后也会更多提供中小户型。这样一来，除了价位趋稳之外，它还带来了一个土地集约利用水平提高的好处，那你说这个政策目的里，是不是也捎带着这样一个很有意义的内在政策目标呢？显然也不能否定。
它还会在有持有成本形成以后，产生对原来的空置房进入租房市场这种促进作用。很多人觉得自己的多套房并不想卖掉，但是有了这个税负压力以后，他会考虑至少把其中一部分放入租房市场来对冲税负，这又是一个资源配置的优化，减少空置率，使我们的有效供给一下子多出一块来，这都是它政策目标里应该考虑的正面效应的内容。
当然，它还有促进共同富裕这方面不可否定的重要意义，因为它是直接税里的一个非常明显的代表性税种，当然，也正因为这个，它成为中国改革深水区攻坚克难的一个典型，是非常有阻力的。但是现在所有的指导精神都非常明确，提高直接税比重，发挥再分配里的税收调节作用，财产税、房地产税是不可避免的选项，它的这个正面效应，肯定也作为政策目标。
另外，中国的市场经济做了多年探索以后，认定必须搞财政的分税制，作为一个国家治理体系和治理能力现代化要配套的现代财政制度，它税收这方面的最基本的考虑，就是要以现代税制匹配分税分级财政体制，这是国家治理现代化所需要的一个财政制度安排。经过多年的探索，在这方面，我觉得已经无可改变，有人对分税制提出种种的批评抨击，实际上他们不知道，他们抨击的地方财政困难、土地财政短期行为、地方隐性负债等等，发生的根源不是因为搞了分税制，而恰是因为分税制从1994年以后到现在，在省以下并没有真正落实，中央和省代表的地方之间维持着分税制框架，只是共享税越搞越大，而省以下，其实都还是分成制，甚至到困难的地方、基层的地方，是包干制。必须在制度改革这方面配合分税制的贯彻落实，那么要做的事情，就是打造地方税体系和在有了这种税体系以后，技术上有可解方案地在省以下真正把分税制落实下去——这还涉及地方层级的扁平化，同时涉及整个地方税体系打造问题，这里面房地产税又是不可缺少的一个选项。所以，它又有这么一个配合分税制落地而完善中国市场经济的使命和任务了，这也是它的目标之一。
提高直接税比重，有降低整个社会税收痛苦的这种正面效应，这也应明确表述在这个税的正面效应的一组目标里。
还有一个，它催化从社区、基层开始的公众对于公共事务参与的意识，和促进这方面的法治化、民主化。越来越多的家庭成员成为这种直接税的纳税人，他们会越来越积极地去追问政府拿了钱以后干什么，怎么把这钱花好，这也是一个倒逼机制，这个倒逼机制意义说得更广一点，就是中国现在很难从正面设计推进的政治体制改革，可以从经济手段切入以后取得它的效果，这个民主化、法治化对于中国“走向共和”这样一个意义上的进步贡献，又是怎么估计其实都不会过分，是一个非常值得肯定的正面效应。
诸如此类，可以列举出这么多的正面效应，你说哪个要拿掉？非得说房地产税你给我说“一个目的”，这是一种错误的认识，是落入误区的一种认识，一定要如实看到它的多种正面效应，在整个的制度设计里，考虑这种正面效应它怎么组合。当然，涉及到这些，就有一个技术性的设计问题，比如是不是这个税的税率，一些相关的规定，要做一些权衡。我估计在这方面进入立法过程以后，会展开讨论，具体的税负的高低，要不要累进制，缴税的方式应该怎么样，会不会对哪个目标形成特别的障碍。似乎这里面并没什么特别严重的问题，比如说国际经验早就说明了，它肯定是按年度缴，缴税也是在中国做了扣除以后要依法来落实到位，如果家庭说我有什么特殊的困难，那么做了扣除以后你仍然交不了，那就要有一些相关的具体细则规定，让这个缴税怎么能够最大限度地按照税法贯彻下去。我们只能说可等到立法过程启动以后，更详尽地讨论这些问题，怎么去服务于多重目标的综合实现，这里面的一些权衡，可能涉及到种种细节。
问：好的。讲的非常好。我们下面再问第五个问题，关于房地产税的影响，您怎么看如果它力度大的话，这会不会对试点地区的房价产生一些影响呢？这会不会影响到当地的土地出让？如果真的会的话，在试点的过程中他们会怎样进行一些适应性的调整呢？
贾康：如果从过去的经验来看，上海、重庆试点以后，有些人评价好像它们这个动作太柔性了，对于两地的房价影响不太明显。可能会有这样的一个特征，因为敢为天下先做这个事情的时候，这两地就不想弄得震动太大，所以，力度上当时是相对从轻的。现在这一轮，如果说力度加大了，试点地方的房价产生比较大的影响，是有可能的。但我估计也会审慎地权衡，不会造成特别大的影响，如果是一下弄得局面不可收拾，那当然谁都不愿意看见。借鉴上一轮的经验，相对柔性地切入，可能还是一个大家容易取得共识的操作方案设计要领。
对于当地的土地出让金收入，它也会间接地有影响。土地出让金生成的时候，是要有一个竞价机制，这是必须的，如果没有竞价机制靠什么机制呢？靠行政私相授受，那肯定使设租寻租的腐败行为防不胜防，应该有这种类似于招拍挂的竞争机制，需要阳光化。在没有开发了土地形成不动产后持有环节还有税负这个前景预期的情况下、不考虑持有成本的情况下，土地出让金很容易冲高。一旦考虑到有未来的这个持有成本，人们会考虑到以后市场上那个可模拟的情况之下，供需双方都会更审慎，整个市场的表现便会更沉稳。那么出手拿地的开发商，也就不像原来那么大的胆子了，就不会动不动冲出一个地王来，这是它的间接影响。但是总体来说，土地出让金是属于地租，房地产税是属于税收，它们毕竟还不是一个经济性质的概念。他们之间的相互影响，是放在一个系统里，有这种间接的影响和需要做呼应的考虑。在未来可以预见的整个局面里，必然还是地租跟税收并存，不是哪个吃掉哪个，应该讲这两个搭配好了以后的正面效应，就是前面的土地批租环节出地王的那个冲动会弱化，后面这个年复一年能够取得税收收入的这个保有环节的财源，会引起地方政府更关心更重视，那么它又带来一个什么好处呢？地方政府知道这是它的财源，而且知道每隔几年有可能重评一次税基，那么地方政府的决策就开始要变得从自己的财源建设来考虑，更注重把公共职能发挥好，就是在自己辖区之内怎么优化本地的投资环境，提高本地的公共服务水平，因为他这么做，他就是在下一轮做税基评估的时候得分，使自己辖区的不动产很好地地进入升值轨道，而每一次的重评税基，都是自己财源建设努力的套现时点。这样它的财源建设跟它的职能转变，就内洽了。这是我们最希望在改革中间掌握好的一种内生机制。所以，这又是一个需要在这方面认清楚的好处，也实际上是一个我们前面提到的正面效应里要加入的一项。
总的来说，就是土地出让金和后面开发出了成品以后的保有环节的税收，它们的连带关系不能否定，还是要放在一个统筹协调的系统工程里，来做好前后的呼应，做好必要的权衡。
问：非常感谢。想再问问您，以前财政会讲持有环节征税的话，交易环节税收可能需要合理降低一些，或者合并整合一些税种，还会有相关的操作吗？
贾康：这个问题提得非常好，因为我觉得现在有关管理部门还来不及说这些事情，但是从发展的逻辑来说，在直接税这方面提高它的比重，那么在间接税这方面最好就应该有相应的降低，总体的所谓宏观税负水平不要太大变化，稳定宏观税负的情况之下、甚至降低宏观税负的情况之下，税收结构里是直接税增加，间接税减少。现在跟房地产广义地连接在一起的税收，于中国不到20种税里，有11种相关，包括个人所得税，都是相关的。这样的一个税收体系中广义的房地产税，应该在配套改革里考虑哪些可以合并，哪些可以降低，应该怎么样做一个系统工程式的优化。其实还要扩大到什么呢？就是跟整个房地产开发运行全流程相关的非税的一些收入，典型的就是各种各样的相关收费，各个地方有多有少，名堂也不少，也要整合——放在一起看，该取消的取消，该降低负担的降低负担，该合并的合并。现在没有提，以后在配套改革里，我觉得是势必要做相关考虑的。最后在立法那个轨道上，也会形成这个立法和其他法律呼应性的优化。在房地产税立法这个概念下，解决的是狭义的房地产持有环节、住房的持有环节也要征税的问题，而其他需要做的相关税种的优化，还有就是各种各样相关收入方面的整合优化，应该是做通盘考虑的。
问：谢谢贾老师。我们也请会议助理向大家报一下问题。
5198问：专家您好，第一个想请教一下，你前面说的重庆跟上海其实已经试点了多年，好像对于房价影响不是特别大，那你能不能介绍一下这次新的试点城市，比如跟上海跟重庆会有什么大的区别，无论是税率也好，或者说各个方面，跟上海，跟重庆会有什么大的区别吗？
贾康：我现在只能说估计推测，力度上可能会倾向于在上海、重庆的柔性切入基础之上，要加一些码，力度往高调一调，这是有可能的，但是也不会特别走极端。具体怎么加大力度呢？也就是在增量、存量概念之上，可能更多倾向于也要触动存量，在有可能考虑的税率高中低的选择方面，至少尽可能不是单一只选低税率方案，是不是还有中税率方案。我不认为大家会更倾向于高的方案，会在中、低方面更多考虑。
另外，还要对上海、重庆试点里面他们对于房价的影响说个公道话，因为老有人说国际经验和我们自己经验都表明，这个税对房价没有什么影响作用，税推出以后房价继续涨。这是缺少一个多变量综合考虑的思维，因为影响房价有很多变量，你得反问：如果说上海、重庆不推出这个房产税试点，他们的房价表现会是什么样？合乎逻辑地讲，会比他们实际表现的房价，更有往上的冲劲儿，更有这方面带来焦虑和压力的不良因素。美国和日本一个西方国家，一个东方国家，为什么在发展到一定阶段上不约而同，都要考虑推出这样一个住房保有环节的税收呢？也是意识到必须作为一个调控体系里的必选工具，不选它，可能情况会更差。它不能改变在房地产总体来说还有一个比较高速发展期特征情况之下，总体而言那个成交均价的上扬曲线基本模样，但是它可以使这个成交价在形成过程中的那些炒作因素减少，可以使整个上扬曲线长期来看的斜率降低，那么这就是它的贡献了。这个道理在中国的试点和以后的运行过程中间，应该讲同样存在。所以，上海、重庆也好，我们新加入试点扩围的这些地方和城市也好，不能只看这个税收实行以后，房价还升不升，还要综合考虑它可能对于房价上升产生的抑制和对冲作用，这是一个全面的考虑。当然，具体量化的分析就比较复杂，但是道理上，肯定是应该先把这一点说清楚的。
问：您觉得对这些参加试点城市的房地产大概是什么样一个影响，一方面可能会抑制一些投资，特别是多套房的投资。另外一方面您刚才也说有可能在其他方面会稍微放松一点，或者我另外一个角度想问一下，我们知道明年是换届的一年，为什么在换届年前推出这样一个拖了好多年的一个比较重磅的措施呢？政府推出这个，时机上是怎么样一个考虑，它想达到什么目的？
贾康：这个我们只能揣测了，就是您说的换届年之前，一般比较敏感的时段上，官场似乎会倾向于“多一事不如少一事”，先把人事问题上自己的意愿相对稳定地去落地，很容易普遍带有这样一个思维倾向。但中国特色是什么呢？“关键的少数人”在最高决策层，最高决策上如果认为共同富裕到了非加大力度推进不可的时候，那么自然就合乎逻辑地引出“817”会议以后现在这样一个敢于在当下出手的扩大试点范围的决策。还是关键的少数人在这里面起着最主要的作用。官场上普遍的情绪，是如果没有上面特别的力量，那么会形成一种实际上大家都你看看我、我看看你而不想动的状态，但一旦上峰决定这个事情要动，那么各个下面环节上的官员，会跟着来表示自己怎么样贯彻中央决策，这也是他们政绩的组成部分，有利于他们在新的人事安排里去实现自己的升迁或者至少是稳定这样的意愿。咱们把话说得直率一点，关键的少数人决策既定的情况之下，必然带出下面贯彻落实中间的态度。所以，对于现在，我说得直截了当一些，这肯定是最上峰的决策来推动的一个局面。
问：贾老师，我们这儿还有一个比较重要的问题先问您一下，想问一下未来立法的时点，“十四五”期间，当时说的是要推进房地产税立法，这是不是意味着立法要完成，这个试点做五年，您觉得什么时候可能会推广到全国？先试点后立法还是会并行？
贾康：这也是一个大家都关注的事情。本届人大曾经有过明确的表态，就是在本届人大任期之内要启动房地产税的立法，现在已经过了三年，还剩下两年，现在最大可能性，是得兑现任期之内启动立法的承诺。启动的标志是什么？就是把原来内部讨论多年的文本从秘密状态变为对社会公开提供，这个阳光化的立法草案信息，供全社会来讨论，这叫启动一审。在人大范围之内的讨论，在这个时候更多地先考虑听取社会上的意见建议，估计这一轮的意见建议会创造新的历史记录。而且我认为，跟着这些意见建议发表出来，到了一个截止时间以后，应很认真地梳理，归并同类项，提取中间特别有建设性的一些看法，等等，应该再对接到一个电视广播直播的公开的听证会形式上，让各派代表性观点的代表人物，在这种阳光化的公开场合，不光讲自己的主张，而且要特别地说清楚自己的论据。这是一个我觉得非常必要的、全民参与的“走向共和”式的这样一个制度建设训练，也是我们现在说“现代国家治理”的立法应该有的一种阳光化和公众参与特征。
如果说在本届人大任期之内还有两年时间，万一受阻，我觉得也拖不过现在匹配的“双管齐下”另外这一边现在说的改革试点五年为期。五年为期它实际上是一个什么考虑呢？一方面表明在原来上海重庆试点基础之上新的这一轮，没有原来重庆上海那个无限期特征了，有一个时间表了，时间表的要求意味着这五年之内怎么也得有相对成熟的一套经验总结形成，在五年时间段内，以这种本土经验像模像样的总结，支持另外一个轨道上的立法。再一个，它也意味着这样一个本土实验，不可能一两年速成，所以就给出了一个从中期到长期对接概念的五年时间——到了五年就开始是长期概念了，一般认为三年左右是中期，它实际上否定了短期就能够总结出经验这样一种速成论。应该是隐含着这样一个又积极又稳妥的两头考虑，而给出一个清晰的、带有时间表要求的这样一个时段。
那么它这五年形成的我们本土的进一步经验，怎样更好的支持立法呢？立法这边也应该更积极地考虑启动，启动一审以后，二审、三审是一定要走的标准程序，过去的经验，这个一二三审走下来，一年是不够的，总得要一年以上，而且有激烈争议的情况之下，必须再推到四审，过去已经有这种先例，而过去推到四审解决立法问题的时间段长度，可以高达十几年。现在就不好特别清晰的预估，我觉得管理部门他们也很难预估真正进入了立法程序以后，这个过程走多长时间。不排除相对漫长这样一个可能性，但是毕竟有这边的试点扩围，有更多的论据作为经验也好、教训也好，可说去支持立法。这是一个双管齐下、双方互相呼应的更好的一个配合。
简单的说，我的粗线条预测就是，第一，比较积极的预测是本届人大要兑现任期之内启动立法的承诺。第二，万一剩下两年还启动不了，一般来说也拖不过现在扩大试点的五年为期这个时间段。
问：好的，非常感谢。我们在线有非常多问题，最后再给一位提问。
9815问：您刚才讲到房地产税会成为分税制下面地方政府的税收来源的一个很重要的补充，那么我就在想，如果在试点之后，我们这个税在全国范围内都推开的话，在这种总的人口增长缓慢，然后很多地方是人口流出的情况，这样一个税种会不会成为一个加剧人口流动的因素？
贾康：您说的这个视角其实很重要，一直有这样一个官方态度，就是说立法完成以后，不会全国一刀切一起来执行，要对地方充分授权，分步来考虑。那么咱们假设在全国人大完成立法审批通过这个立法的文本以后，最值得跟进的，肯定是那些有房价上冲压力的区域；您说到的人口净流出、房地产市场非常低迷、甚至惨不忍睹这些地方，就完全没有必要考虑马上执行这个税法。它完全可以从容等待它那里的去库存、重新振兴、整个景气恢复，先解决那些对它来说更紧迫的问题。什么时候条件具备了，再从容地加入已经有明确法律条文的开征行列，那是不着急的。全国允许分批陆续来进入执行法律的过程。这个是早已经明确的一个原则，称为对地方充分授权，分步实施。
*本文系贾康先生于关于房地产税立法与 改革试点的线上论坛采访实录。
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