10月23日，全国人大常委会作出了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。这一试点决定彰显了中央构建房地产调控长效机制，坚持房住不炒，推进共同富裕的的决心和努力。这一决定在市场上引起了巨大反响，许多研究机构对房地产税出台的背景、可能的影响做了分析阐述，在此不再赘述。作为经济体制改革领域的研究人员，这里就房地产税试点这一重大的改革试点工作，提供几点建议：

　　一、房地产税试点不宜再搞简单新老划断的政策

　　在过去40余年的改革进程中，面对一些复杂问题，采取新人新政策、老人老政策的改革措施有助于减少改革阻力，以时间换取改革的空间，使老政策逐渐淡出，新政策即时施行并逐渐占据主流。这种渐进式的方案，不失为改革的一大法宝，但是在房地产税领域并不适用。其主要原因是因为：房地产税作为一种税收机制发挥控制房价的作用，是要通过影响市场供求关系来达到目标，通过房地产税的利益调节，挤出既有房源，扩大供给，从而控制房价，这是房地产税的基本功效。新老划断本质上是保护既得利益，如此就把房地产税的基本功能阉割了，试点工作就会变得毫无意义。再则，中国的房地产市场已经进入了存量房时代，本次房地产税主要试点城市，很多都已经处于存量房供给大于新房的阶段，以新老划断方式把存量房置于房地产税调控之外再进行试点，这样的工作将毫无意义，无异于论证一个太监有无性功能，本质上是对房地产税的变相抵制。实际上，针对还有较大争议的国有土地70产权是否应当缴税的情况，虽然这并非房地产税的法理障碍，但在情况允许的情况下，有一种新老划断方式是一举多得的：就是70年产权到期前，可免征房地产税或只征收房产税;在70年产权到期后，按纳税年度征收全额房地产税。这样不仅减少了法理争议，而且一并解决了现有法律体系未明确的，国有土地70产权到期后是否要续费的问题，一举理顺房地产领域的诸多纠结难点。

　　二、房地产税试点要明确不同阶段目标

　　从功能上看，房地产税可以发挥三个方面的作用：其一是通过税收手段控制房价，避免作为生活生产必需品的房地产被投机爆炒，避免市场被房地产高价所扭曲;其二是使地方政府获得稳定的收入来源，为地方政府为本地社区提供基本的公共服务提供资金;其三，作为直接税的一种，房地产税通过前两个功能，实际上发挥了推进共同富裕的作用(避免房地产进一步扭曲社会财富分配、通过基本公共服务抚平收入差距)。在房地产税试点开始阶段，首先要实现的第一个作用，不宜在开始试点阶段就追求全部作用的实现。这是因为，房地产税试点期，首先要减少阻力，降低社会公众因为既得利益群体的渲染对房地产税产生的恐惧心理，尽量提高起征点，明确房地产税不是向仅有一两套房的普通群众征税，而是要调节哪些动辄几十上百套房的房地产食利阶层和炒房客。要做好类似土地改革中，依靠贫农、团结中农、限制富农的宣传和政策设计工作。在公众普遍接受房地产税以后，再考虑逐步实现第二阶段的目标，使房地产税逐渐作为本地公共服务的支撑税种，在当前及未来的一段时间内，土地出让还是地方政府的主要收入来源之一，虽然土地出让收入和房地产税的体量，都受到地方公共服务质量和地方治理效能的影响，但房地产税必然使这种差别进一步扩大化，各地方都要深刻认识到这一点。

　　三、房地产税试点模式一定要考虑全面

　　虽然试点工作应当进行不同模式的尝试，但是有些明显会给人民群众尤其是底层人民群众带来困扰的模式还是要慎重考虑，避免带来大量的负面影响。譬如有专家提出，房地产税试点采取见房即征，见身份证即退的办法，即只要是房子就征收房地产税，只要凭身份证就退一套房的税，这样可以减少识别第一套房等征收过程中的手续麻烦。这个办法确实不错，但只适宜中产以上家庭，许多收入不高的家庭乃至城镇贫困家庭可支配收入、储蓄都很少，平常垫付下家庭成员的医保费用都捉襟见肘，再垫付房地产税款，必然是雪上加霜，由此或引发诸多负面新闻，势必将成为压垮房地产税的稻草，因此房地产税试点阶段务必在新老不划断的情况下，设置较高的起征点上进行，主要试点的方向就是摸清实际征收过程中的意想不到各种困难和障碍以及解决问题的方法，对一些明显可预见的地雷，不必冒险踩踏。总而言之，对房地产税这一极其重大的改革试点，庙算多者胜，试点地区政府要尽量考虑全面，即要果断出击，也要谨慎出击。