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首页 >> 热点专题 >> 2015年宏观经济形势与改革走势座谈会 >> 任志强:房地产政策不能左右摇摆

任志强:房地产政策不能左右摇摆

2015-07-12 22:06:34

    前两天我们在国研中心专门开了一次关于房地产的政策研讨会,我觉得房地产对中国经济的影响是两面的,因为房地产有两面,我们的政策倾向于哪一面,比如美国的政策,只考虑老百姓住房问题,不考虑市场问题,也不管价格问题。但是中国既要考虑住房问题,又要考虑拉动经济的问题,所以我们的政策一定是一个混乱交叉的政策。比如要限制价格,要限制市场,但同时又想拉动经济,之所以这么多年,连续10多年房地产政策左右摇摆,就是因为把两个东西搁在一起了,但是这两个东西实际是相互矛盾的,比如我们实行保障性住房政策或者是危房改造政策,和市场一定是冲突的,要强调这头影响那头,强调那头影响这头,这是第一个问题。如果未来的政策仍然是两面性政策还不会是好政策。
    第二个问题是政策不固定导致的结果。这些年为什么很多人认为房地产存在泡沫或者存在这样那样的问题,要看看前几年不断调整的问题,不是市场自己出了问题,而是我们不断调整逼迫市场不可能不出问题。一上一下的结果造成的是市场混乱。三次比较大的上上下下导致的结果,就是现在存在的很多问题。但是怎么办?从国外来说,国外不管是日本、韩国、美国,在城镇化率高增长时都有一个集中建设的周期,没有一个国家例外,每个国家都跑不了。我们国家实际也应该有这么一个建设周期,但是差别在哪儿?大部分国家土地私有化时在建设新城区,或者说高速增长的过程中,基本上不动旧城,我们不是,我们是把新城旧城一起动了,比如美国,现在的纽约再改造的过程中不断把旧房子变成新房子,而我们是把旧城改造和新城建设同步进行拆除,比如棚改区等等,美国和其他国家在新建时都有巨大的贫民窟,而后期进行贫民窟再改造,比如美国的曼哈顿90大街改造是在上世纪90年代以后进行的,但现在还没有全部完成,存量和增量不是在同一个时期进行调整.而我们是既要解决住房问题,也要管市场问题,这正是前两个政策混淆而导致的一个结果。
    住房消费对经济的影响,从上下游情况看,我们降10%的增长率大概会影响1.5个点,如果把上游全弄好,影响2个点。前面是钢铁、水泥、玻璃一大堆,后面是建材、家装等等,昨天我在装饰协会组织的一个瓷砖会上了解到,去年瓷砖也是第一次全面出现了下滑。类似这样的建筑装饰行业的统计资料,去年开始出现下滑的已经有四五个了,以前都是直线上升,房地产对它的影响很大。第二个是地方债务,影响也很大。不管过去土地卖得怎么样,现在50%以上的地方债务是和土地有关,北京6000多亿的地方债其中3600亿和土地有关系,有的是土地抵押,有的用于土地再开发、收储。整个地方债务中,要用1万亿、2万亿解套解不了,可能要用更多钱才能解决土地债务的问题。今年一季度40多个大城市来看,下降40%多,收入下降45%对地方来说是非常大的问题,很难解决。如果住房对经济的影响这么大,房地产投资对住房影响这么大,形成了一个坏的结果,这几年政策调整都是夜壶理论,就是政治上承受不了快速下滑,不管经济学家怎么讨论,政治家一定是在中间平衡,我们能不能一刀切让它下去,受不了,所以不得不去缓和,经济投资上去时把房地产打压了,投资下去就把房地产拿出来用,调整已经好几次了,2008年是这样,2006年是这样,2012年又一次调整,每一次在经济下行时都用房地产来拉动,主要是因为政治上无法承受,如果让房价暴跌就乱了,一定会出现乱的问题。
    从住房消费来看,是拉动消费唯一一个不扩大产能的产业,因为后面有电视机、冰箱、床上用品、窗帘,我们的新区都是新的,就是比较好的小区,老百姓布置家庭时基本旧家具都废了,电视机不该淘汰也淘汰了,保障性住房之类的,一半以上的或者更多的都是旧家具,包括电视机都拉过去。自住性住房是一半一半,这是一个典型。搬家我们都能看得见,不同价格的小区是非常明显的。比如西安4000多块钱房子的小区就是典型的刚需,一半的旧家具。到了8千块钱的小区时,几乎都是新的,旧家具都不要了,都买新的,对住房消费的影响是极大的,后续的消费政策是非常大的。而我们现在由于非市场化所以信心的建立是非常难的,我觉得用部委的政策调整国务院的政策几乎是无效的。5+2的政策只解决二手房套现问题,但是不解决GDP问题和经济拉动问题,因为二手房在所有经济活动中对GDP的影响是无关的,和消费也不太有关。但是一手房如果连续两年持续下降,今年没有政策出台,我们认为还会下降5%,从去年的10%的增长率降到5%,还是持续下降的过程。政策出台之后能提高多少?从5%变成5-10%之间,也可能7%左右,我个人认为今年还是下降,钟伟说我有点悲观,我不是悲观,是有点保守,即使今年销售好了,开发商整体情况看,今年钱用于还债不是投资。2009年是政策非常好的一年,开发商大卖,结果是投资并没有高速上升,是2010年高速上升,第一年的钱是还银行、转换,第二年才买土地,才持续上升,如果今年销售非常好,我们也是明年才能提高,滞后一年才能提高投资增长率。如果提高投资增长率,持续运用房地产的话,担心泡沫出来,就是城镇化能不能持续,如果城镇化能持续,需求才能持续增长,如果城镇化不能持续,需求没有持续增长的可能性。本地有房的居民有一些改善性需求,每年900万套左右,现在是1100-1300万套的竣工量,剩下的这部分是靠投资还是其他?靠改善还是解决一部分,整体来说,户籍制度问题、土地制度问题、城市规划、公共资源配置问题不解决,持续的可增长性就得考虑需求从哪儿来。
    所以,我们原来计算时大概14.7亿平方米的竣工量是封顶,然后持续下降,现在接近13亿,接近了拐点,有人认为已经到拐点,后面的再增长效率不太可能提高,再增长是土地地价和房屋价格以及建筑材料价格的提高,投资增长是这部分,但是产量不会再提高,这就是长期问题。这次继续靠房地产再次把经济拉动起来以后下次怎么办?短期之内为什么要靠房地产?就是房价如果持续暴跌造成的结果是整个经济烂了,目前贷款中房地产坏账率最低,而且个人贷款大概6-8年就还完了,所以没有问题,而首付这么高是不是能降,不降怎么办?我刚才提出来是不是国务院出文件,否定原来的国10条、国5条、国8条,用两个部委出台的文件去纠正那些错误没用。为什么老百姓一定要国务院的文件出台?就是因为我们已经连续3次看到,低潮的时候往上调,调完了刚买了房子你就打压,一调控价格又跌了我就赔了,已经连续3次了,吃了3次亏老百姓怎么办?如果不出台一个长效的机制,一个有利于后期发展的机制,不废掉原来国务院的文件,大家会担心今天刺激,糊弄我买房子,买完之后你再弄我一下,老百姓的担心永远存在。上了一次当了,又上一次当,天天被政府玩来玩去的上当,怎么办?所以大家认为这次以部委文件促进市场信心的作用几乎是非常小的,只有投机者充分利用,真正的需求者很难,这就出现了大问题,我们不希望搞大的刺激,但是把原来的限制性条件该取消的取消,为什么新的地方法出来了,4个一线城市还在用老的限制性条件,要限购,既然还有4个城市在限购,那就是国务院文件还是有效的,原来的文件还是有效。如果这次废了,按新的人大立法法,重新出文件,说继续限购,人大通过吗?没有这么做就说国务院原来的文件国8条还是其他的还是有效,没意义了,这一轮如果不靠房地产维持还会继续下行,因为我们每下行一块别人补不上,量太大了。增速下降10%,靠基础设施补不上,基础设施占1/3的投资,如果明年投资大幅度下滑,政府的那点钱是补不上老百姓的钱下滑的,房地产投资8万多亿,政府的钱怎么补上这8万多亿?我们的机械影响是很大的,挖掘机、推土机、工具等等这都是影响他们迅速下滑的一个重要条件,其他的建材、陶瓷的产值都往下掉,都是去年第一次出现,这个问题很严重,房地产对中国经济的影响,不仅仅要用结构调整或防止泡沫来考虑,还要考虑其如果迅速掉下去以后怎么安抚人心,稳定不住了,这是一个很大的问题。

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