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赵 晓:房地产调控的逻辑——保民生还是保增长?

2012-07-28 13:45:17 | 赵 晓

 楼市反弹真的来了,而且这次是量价齐升。
国家统计局7月18日公布的70个大中城市住宅销售价格数据表明,时隔8个月后,70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数首次出现上涨。而且,从与5月份的环比数据来看,新房5月份上涨的城市有6个,而6月份有25个;二手房5月份上涨的城市有18个,而6月份蹿升为31个。
    另据《华夏时报》报道(2012年7月21日),在北京,随着楼市回暖,一些之前以价换量的促销楼盘摇身一变成了涨价先锋,大部分热销楼盘5-7月的三个月时间涨价幅度已经超过20%。然而,既是这样,涨价似乎并没有影响到这些项目的销售,售楼处里仍然热闹非凡。
     可以说,全国性的楼市反弹已成事实。“史上最严”房地产调控措施两年努力促成的房价合理回归短短三个月内即被“收复失地”。时隔两年,楼市再次反弹,个中缘由是什么呢?
     国家统计局高级统计师马晓明对此的解释是:一是利率下调,购房成本下降,购房人的经济负担有所减轻,部分人的购房意愿增强;二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放,特别是市场对房价走势的预期出现一些变化,担心房价反弹;三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后,取消折扣优惠,甚至调高价格。
     其实,第一个原因很牵强,利率下调对购房成本的影响基本可以忽略不计。因为银行购房按揭利率是每年一调整,百分之零点几的利率下调对当年的还款影响总计不超过1000元,而未来的利率是高是低谁也不知道。第三个原因等于就是说房价上涨是开发商调价的结果,自己解释自己,毫无意义,而且第三个原因本来就是第二个原因的结果。因此,这三个方面的原因归集起来其实就只有一点,那就是这两年房地产调控博弈期间积累的大量刚性需求和改善性需求购房者在某种原因的作用下对房价走势的心理预期出现了改变,甚至是逆转,出于害怕再次踏空的想法而造成了恐慌性入市,消费需求的集中释放导致楼市反弹,这才是最最基本的原因。
     关键的是,我国GDP增速从2010年一季度高位(同比增长12.1%)开始一路下行,特别是二季度的 “破八”已经超预期地加重了市场中的悲观情绪,甚至有人估计中国经济将有可能硬着路,反正就是对中国经济的未来不看好,这段时间股市的一再下挫就是这种情绪的集中体现。有意思的是,楼市反弹和房价上涨不奇怪,奇怪的是楼市反弹出现在了世界经济和国内经济都大喊“跌破相”的特殊当口,购房者的逆势选择和房价的反经济周期走向在世界上都是绝无仅有,也有违基本经济规律。那么,造成购房者心理预期逆转的根本原因又是什么?
    要回答这个问题,我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年的两会上,温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,房地产市场宏观调控便由此开始。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产投资过快,其政策重点主要是提高房贷门槛和房地产投资成本,以打击供给环节和消费环节的炒作行为。2006年,中国经济开始出现过热,部分城市房地产价格上涨过快,中央出台了“国六条”,目的是控制房地产过度投资。2007年,CPI突破5%,为控制通胀,当年除强化土地及金融政策外,还推出了房地产交易环节的税收政策(土地增值税)。2008年世界经济危机呼啸而来,房地产调控政策来了个180度大转弯,调控转眼变成了救市。随着2009年4万亿的推出,我国经济迅速复苏,房地产价格出现“报复性飞涨”,而且“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标,房地产调控的“新国十条”和“国八条”出炉,限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势,以北京五环附件的住宅房为例,每平米从2005年的5000元左右,到2007年的8000,到2009年的1万5,到2010年的3万,到2011年底回落到2万6,直到今天又超过3万,可以说是是一路狂奔。
    按理来说,房地产调控的根本目的是一要保增长二要保民生,毕竟我们一再强调住房不是投资品,而是民生消费品。但是,从上面的历史回顾中我们看到,房地产调控政策一路左右摇摆,而房价是越调越高。在上面的历史中,明眼人都能看到,从2005年到现在,房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航,控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是,CPI走高,房地产调控就严,房价上涨势头得到遏制,而经济一旦下行,房地产调控就放松,房价随之报复性反弹。经济过热时,我们担心楼市泡沫破裂,而一旦经济下滑,泡沫和民生就很快被抛到了脑后。
    出现这种现象的根本原因是,从1998年我国住房制度改革到现在,政府一直把发展房地产作为一种经济手段,用这个手段服务于宏观经济,服务于CPI。在这种习惯性思维下,住房本身的民生属性的重要性并没有得到体现,房价涨还是不涨,政府并没有特别关注,政府更关心的是房价的高低对经济的拉动或者抑制作用。房地产调控的基本逻辑都错了,房价调控当然难见效果。加之在开发商的合谋之下,房价越调越高,房地产市场在经济结构中的比重越来越重,到如今,即使政府部门有心加以限制,但在保增长的政策考量下也总是难以下手。房地产开发商的心态转变更清晰地说明了这一点,房地产上涨的时候,都是自由派,主张政府不要干预,都拼命批评政府。房地产下跌的时候,都变成凯恩斯派,都喊要救市。
    基于这种逻辑,我们就很容易理解这次购房者心理预期的逆势改变了。进入2012年,中国经济开始超预期下行,特别是二季度,当时很多人预计GDP增速可能“破七”, CPI数据更是从2011年7月份的6.5%,下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%,一直到6月的2.2%,这种对经济的悲观预期和CPI的一路狂泻,以及近期货币政策的不断放水加速了购房观望者的担忧,担忧经济困难时期,政府又会扛起房地产救市的大旗,而且房地产调控政策的历史一再告诉他们,这种担忧很可能不是多余的。
    特别是金融危机之后,地方融资平台和土地出让金成为地方政府弥补收支平衡的重要资金来源。而两年的房地产严厉调控使得地方政府的两大资金来源严重削弱,造成地方政府财政收支日趋紧张。数据显示,今年上半年,全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降38%,缩水超过4000亿元。这种情况在一线城市尤为严重,北京上半年土地成交72块,出让金额144.8亿元,同比下降55.7%,只完成全年计划的16%,仅为去年全年的13.7%。而支出方面,今明两年地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元,而地方融资平台债务中至少有一半是拿土地作抵押。地方政府的这种财政窘况和地方融资平台偿债压力更是从另一个方面强化了购房消费者的心理预期。从去年下半年以来,各地地方政府松绑房地产调控政策的蠢蠢欲动更是为此做了最好的注解,巢湖、佛山、扬州,到最近的珠海,不一而足。
    客观地看,这次楼市反弹缺乏暴涨的基础,理由大家已经说的很多了,在此不再重复。今年以来,温总理已经七次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”,但购房者好像还是害怕再次成为“傻子”,不是钱太多,也不是房价已经下落到合理区间,确实是悲壮的无奈的选择。因此,从某个角度讲,此次购房消费者恐慌性入市折射出民众对政府房地产调控缺乏信心,如果此次的房地产调控再次失败,必将严重吞噬政府公信力,我们再也输不起!
对于当下地方政府与房地产市场的这种关系,著名经济学者马光远先生用“臭鱼效应”进行了形象论述:房地产市场就是“臭鱼”,地方政府就是“猫”, 除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子,否则,让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃,显然很是困难。在宏观经济持续下滑、财政压力不断增大,中央房地产政策并没有实质松动的情况下,忍耐许久的那些猫可能忍不住又要悄悄出手了。我们要问的是,笼子又在哪里呢?
 
(作者赵晓系北京科技大学经济管理学院教授,陈金保系经济学博士)

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