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土地制度改革座谈会

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  • 发布时间:2019-09-19 18:26
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土地制度改革座谈会

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土地制度改革座谈会
时间:2007年10月27日(周六)
地点:中国改革杂志社会议室
 
主持人:樊纲
 
专家名单:
党国英(中国社科院农村发展研究所研究员)
樊 纲(中国经济体制改革研究会副会长,国民经济研究所所长)
黄小虎(中国土地学会副理事长、秘书长)
李 平(美国土地政策研究所中国代表处首席代表)
李曙光(中国政法大学教授、研究生院院长)
刘向民(哈佛大学肯尼迪学院研究员,留美中国法律学会主席)
刘宪法(深圳综合开发研究院研究员)
楼建波(北京大学法学院房地产法研究中心主任)
任志强(华远集团总裁)
石小敏(中国经济体制改革研究会副会长)
 
 

    在刚刚举行的2007年北京经济形势分析会上,北京市发改委副主任王海平指出,北京市商品住宅销售价格上涨15.3%,连续6个月涨幅超过两位数。而根据北京市国土局日前发布的数据,1-9月份,全市住宅用地供应量约1000公顷,约完成全年计划的63%,比去年同期的832公顷多了20%。年底前北京市还将供应42宗住宅用地,加上已经供应的用地,北京今年供应住宅用地可达到84宗,总土地面积将达到1600公顷,为近年来最多。一边是政府不断加大土地的供给,一边是房地产市场高烧难退,“土地财政”在房价上涨中究竟获利几何?而其中的利益链条也在争论中逐渐变得清晰。

  2001年我国开始实行土地收购储备制度,同时辅之以招拍挂制度,价高者得地。地方政府通过土地收购储备机构,成为土地一级市场的垄断供应者。政策的初衷是为了避免土地转让交易中的不公平操作,保证土地出让获得最大收益;然而政策的结果却使得土地成为一种可资本化的财产,追逐土地收入成为地方政府获得财政来源的巨大动力,而不少时候,农民却没有获得相应的补偿。据统计,2006年全国土地出让收益高达7676.89亿元;2007年在多个城市土地竞拍中,出现每平方米超过万元的天价。然而,根据修改过的《土地管理法》对于征地补偿标准的规定,“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”,据中国土地学会专家的计算,每年全国被征地农民相当于损失了巨额的土地财产权。也就是说,现在的供应方式是在用计划经济的办法低价征地,却以市场经济的做法高价供应土地,在一高一低的剪刀差之间,农民并没有分享到地价上涨从而房价上涨所带来的红利。

  征地之所以可以低价,往往缘于“公共利益”的旗号,然而我国目前的法律法规既缺乏对“公共利益”的明确界定,又缺乏如何决定“公共利益”的明确程序。对此,留美中国法律学会主席刘向民是这样解释的,“现行法律中对‘公共利益’做出的唯一注脚,是《土地管理法》规定的为公共利益需要,实施城市规划进行旧城区改建,可以收回国有土地使用权;为乡(镇)村公共设施、公益事业建设,可以收回集体土地使用权。前者对什么是‘公共利益’仍然没有定义,但似乎旧城改造可以算作公共利益;后者则似乎把乡村的‘公共利益’限于公共设施和公益事业。除了这两个模糊界定外,‘公共利益’似乎没有另外的法律阐述。”对此,刘向民认为,中国应该在宪法和法律上明确“公正补偿”的原则,并确立以“公平市场价值”作为补偿标准,把征收农村集体土地的补偿费改为按市场价值计算。虽然并不存在直接的农村土地交易市场,但现代金融学提供了多种以市场价值为原则的估值方式,也可以依据征收后的土地出让金间接估价。

  征地之所以可以低价,也因为我国缺乏一个开放的农村土地二级交易市场,刘向民说,“《土地管理法》规定,对集体土地的征收一般分两步进行:第一步是农用地转用审批,第二步是征地审批。前者的审批主体是原批准土地利用总体规划的机关;已批准的农用地转用范围内,具体项目由市、县人民政府批准。批准后,由县级以上政府予以公告并组织实施。显然,这样一个征地程序,行政部门控制了征地的全过程。既没有规定立法机构的授权,也没有给予受影响的公众民主参与的权利,更没有司法审查的要求。公告发布是在征地审批被批准之后。也就是说,此时被征地一方只有搬迁的义务,而没有保护自己土地不被征收的权利。剩下的,只有对补偿、安置方案进行一些讨价还价的机会而已”。集体土地不能自由、合法地交易导致了农村和城市土地的两种命运,近来如雨后春笋般出现在北京各郊区的小产权房也正是农民在这种制度约束下寻求分享土地红利的一种探索。农村土地的流转方式关系着中国现代化的发展战略问题。是继续过去城乡分治、二元结构的土地制度,还是走城乡一体化、城乡互动的均衡发展道路?这是摆在决策者和公共管理部门面前的一项新的课题。

  我国现行的土地政策存在哪些问题?推进农村土地直接入市交易的可能性与难点在哪里?如何从法律上保障农村土地流转的合法性与安全性?近期,由中国经济体制改革研究会副会长樊纲主持,研究会组织了关于土地流转制度改革的内部座谈会,会议邀请了中国土地学会副理事长黄小虎、美国土地政策研究所中国代表处首席代表李平、中国政法大学教授李曙光、哈佛大学肯尼迪学院研究员刘向民、北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波、华远集团总裁任志强、牛津大学中国研究中心研究员陶然、中国政法大学民商经济法学院院长王卫国,对以上问题进行了深入探讨。经主办方允许,本报对座谈进行了梳理。

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