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任志强:我不觉得中国房改有什么问题

  • 作者:
  • 来源:二十一世纪经济报道,2007-07-30,28版
  • 发布时间:2019-09-19 18:18
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【概要描述】

任志强:我不觉得中国房改有什么问题

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我们也有一些研究报告,REICO工作室已经连续四年对房地产问题做了报告,可能有些数据和李院长的不太一样,我把基本情况说一下。
    我这个人是比较乐观的态度,我不觉得中国房改有什么问题。现在住房的基本情况,按照建设部算,私有化率大概82%,如果按套数计算大概84.6%, 84.6%里面有62%是房改房、23%是商品房、15%是原有私房。另有11%是公房出租,2%是私房出租,2%点几是其他,这样组成了我们118亿平 方米住宅。
    住房面积上的差别。我们调查以后发现低收入者的住房情况在逐渐恶化,但是住房差别并不大,最低收入群组的住房和高收入群组的住房,收入是差四五倍,但是住 房面积差别相对不大,但是住房质量差很大。30%的人群和另外70%人群比住房面积也是在75%以上,就不像收入差了三四倍。住房面积总体上说,户型面积 都不大,1.29亿套,1亿多套是80多平米以上,真正100平米以上的住房在总住房比例中不超过15%。所以并没有发现这么大的差别。
最低保障户需要用廉租房保障的群体,按照可支配性收入计算不超过2.5%,完全需要政府保障的是这个数。穷人不等于没房子,没房子的不等于穷人,这种情况是非常突出的。

我们用HAI(住房可支配性指数)计算,我们把国家统计局1998年到2004年的数据进行计算,再拿出家庭收入30%支付房租或者买房,这样算完了以后,除了最低收入户以外,低收入家庭可以承受相当一部分。32省市按当地房价计算,28省市按照支出的25%来算只有6个省市达不到标准。按45%的家庭收入支出计算大概都能买得起,没有我们设想的差别大,到目前为止房价超过全国平均房价的只有六个省市,三个直辖市,然后加上广东、浙江、江苏。剩下的地区所有房价平均价格只有1900元/平方米,这个数字是很低的,如果按照房价中位数计算,我们没觉得大家都买不起房子。
    实际上,供应量和李强的统计数字差距很大。市场化供应量很大,但是非市场化供应量是巨大的。如果从1998-2003年计算,开发商完成了14.6亿平方米的竣工量,2.6亿平方米是公开销售的经济适用房。但是非房地产开发商生产的竣工量是18.8亿平方米,这里面14亿左右是经济适用房。这个总量既没有计算在投资里也没有计算在公开报表里。北京公开建设的、经批准的是2246万平米经济适用房,当然没有全部公开销售,有一部分是政府用于奥运、用于各区的城中村的改造。可是非公开的销售经济适用房的数字有多少呢?有2560多万,比正式批准的还多。
    从全国整体上看,任何一个城市享受经济适用房待遇而不进行社会公开的这部分,叫做特价房,其中部分可能被用于贪污腐败。用于机关单位分配的这个数量非常大,远远超过了商品房的总体供应量,这个量解决了一部分住房问题。商品房是满足不了市场需求,实际上按照商品房供应量计算,2003年我们一共生产了320万套,05年的时候不超过380万套。03年城市新增家庭是750万户,2006年城市新增家庭是890万户,商品房供给量,包括公开由开发商开发的经济适用房全部套数加起来只能供应城市家庭的不到一半,最高的时候是48%,大多数都是42%左右。另外一半谁来保证,不是没有房子住,是我们说的未列入经济适用房和非市场化的生产建设。
    需要强调的是,这里面补充了农村,我们发现竣工面积和城市建设总量有一个差,这个差是城市化过程中农民带房进城。农民在城市化过程中把房子变成了城市房子,比如说北京市的石景山将近两万户家庭直接变成了城市居民,房子直接转变为城市住房了。这类的占了很大量,最高的年份,总量中占7亿平方米,相当于当年全部商品房的竣工量。
    廉租房标准进行了提高,提高标准以前,大概只有不到两万户符合廉租房标准,提高以后大概是七万多户,这里面政府解决了2.6万户,剩下的人是没有人申请。一个特殊情况是很多人不申请,例如,最近我们看到酒仙桥拆迁,有些居民不愿意申请,很多北京旧城区都在坚持等到拆迁,如果一拆迁他可能就变成了富翁或者他有一个很好的住房了,所以他不申请。
    北京实际解决廉租房的钱足够,每年公积金的盈余是六到七亿,可以拿出五亿。今年总共拿出15亿,政府拨款10亿,公积金盈余拿出5亿,按照7万住户计算可以住很好的房。今年建了多少呢?大概15万平方米,按照同样规模计算,要建设30万平方米,有1万户的房子,收购的旧房一万多套。
上个礼拜北京市刚刚给政协委员做了北京市住房保障的报告。政协委员提出了一个疑问,政府提供的保障太好,最后养了一堆懒人。北京市的住房里面还建议把一人户取消,一人户不能称之为家庭,现在试行草案已经公布了,否则政府背不起。
    按照全国情况计算,包括廉租房,到2020年按城市人口增加到8亿多,大概一共要花一万一千多亿进行全部补贴。廉租房补贴按照现有的财政完全富余。现在问题是廉租房的钱没有花在该花的地方,很多城市被挪用了。从总量上看,我们不认为国家已经下达了规定,廉租房的钱不能保证应保尽保的钱。北京完全可以应保尽保。从全国情况看只有少数地区需要转移支付才能保证廉租房的应保尽保,非发达城市的确有很多问题。但是现在看,各种程度看,廉租房的钱被挪用了。
目前有两个问题,一是讨论住房的时候就把住房的财产权利和居住权利放在一起,把商品房和保障系统混在一起。比如说限价房,限价房没有上位法保护它,价格法、建设部的88号令等没有一条规定这个限制,限价的做法是违法的。第二,对买的人做了限制,卖的人没有限制。你给我的是4万块钱的房子,卖的时候照样10万块钱卖,没有任何法律的限制。两限房是完全没有任何道理的。北京市政协提出的提案是,经济适用房政府有权管理,这个权利同样是划分了经济适用房产权是公有和私有共同持有,政府不允许上市交易,你要卖只能卖给政府,有一个相应的计算方式,他才能永久在保障系统里面运转,否则就转换成商品房了。另外一个廉租房,现在吵的最凶的是“夹心层”,“夹心层”又想住好房子,又想少出钱。北京市廉租房的租金标准是很低,是按照收入的5%,美国是按20%,按各个国家来看通常都是以收入的30%来支付,但是首先要扣除生活基本费用。到06年为止统计报表上的生活必需费用八项:教育、医疗、吃穿住行,基本上是变化不大的。
为什么房价涨,我们认为可支配性指数远远高于房价,所以房价还得涨,可支配性指数是国际惯例的通用方式。
    从整体看,我认为中国的住房制度,如果按照62%的房改房和11%的出租房算,政府已经保证了70%多,不低于香港和新加坡的比例,也不低于欧洲的比例,政府在历史分房和现有分房中承担的比例很高,无非是对新增家庭的低收入给予保障。我们认为到不了李院长他们算的数,按照统计的七分法,最低收入家庭的10%是一定要政府保障的,低收入中,一部分是加了原有房产的,因为他们的私有化住房率比较低,但是如果将原有住房转换成他的住房支付能力,他们都不低于中等收入水平的支付能力。现在我们只算收入不计算原有住房,而原有住房比例很大。84%的私有住房,转换成二手房的购买能力以后大大提高了居民的住房消费能力和购买能力。
过去说只有金融资产没有住房资产,住房资产常常在计算时被忽略了。我们把土地收益和各种土地相关收入的5%、公积金的盈余计算完以后我们发现政府完全有能力支付11700多亿。政府只要把合理的、已经法律规定的钱用于干这个事儿,同时严格的限制不应该享受的人去享受,中国的住房制度完全可以很好的解决。
    现在的矛盾是,非市场化的部分是国家机关享受,比如说中央国家机关拥有两套住房的比例是最高的。去年北京市土地供应,商品房供应只完成了69%,但是经济适用房用地供应量增长了189%,这部分增加到哪儿了?这样造成的结果是,我们拿多少地、拿多少钱也不能保障低收入家庭的住房问题。
    全国拥有两套住房的比例不到8.8%,这个比例不高于美国,美国大概占9.7%,偶尔居住占4%。
我们在租赁市场全国总量上看只有2%的租赁市场,严格说起来中国是没有租赁市场的房地产市场。很重要的一个问题是没有房地产金融,房地产金融才能造成你可以长期出租,所以开发商一定要把房子卖掉。我们又限制个人买第二套住房,就造成不了租赁市场,第二套住房在这里面和机构用的长期租赁的房屋起到了稳定市场的作用。个人租房子可能一年就不让我住了,没有稳定性,只有机构性的租赁才能形成稳定的市场,才能调节上和下,我们下一个题目就是做关于中国房地产租赁市场的报告。
    从目前来看并不都是高收入者租房,低收入者很多也在租房。租房性质和租房来源我们已经着手调查了,可能10月会完成。得到这个结果后我们会知道,解决中低收入者住房问题不光是“建”,还要“租”。当初,建设部提出可租可售经济适用房,最后把“租”拿掉了。如果当时可租可售实现了,现在社会矛盾可能就没有了,主要是当时拉动经济是占了上游,一定是卖,卖了以后又没有严格的制度,最后经济适用住房又改成商品房了。在西安的调查中80%几是自住和低收入,太原大概90%几是中低收入家庭买了经济适用房,只有7%左右是不符合条件的人购买了。我们认为这种情况并不是开发商不愿意建经济适用房,而是在特定条件下变成了不可能。不可能增长的,就是政府限制的土地供应量。不是说有钱就可以建或者可以扩大投资,扩大不了的原因是政府不愿意把土地不花钱的拿出来给老百姓。北京市规定了一共有多少亩的每年可用地,就变成了“零和游戏”,如果经济适用房土地供应量多了,市场房的供给量就少了,因为反映数字的是总量那部分,反映房价的是商品房那部分。如果那部分大了社会保障部分就小了。
    另外一个重要问题就是宅基地的问题。农民既没有能力在城市买房子也不能把原来的宅基地卖掉。如果这部分发展到两亿人或者更多,我们的土地更不够用了。在北京居住15年以上的外地人大概有50万以上,都拥有两套住房,城市里有一套、农村有一套的,比如说我们家保姆,加上儿子、女儿都已经在北京结婚了,在北京成立了三个家庭,在农村有三套宅基地。宅基地占2.5亿亩,我们现在总共的城市建城区3.48万平方公里,也就是5000多万亩的样子。如果腾出了宅基地或者宅基地可以私有化或者可以转让、可以买卖了,也足够让城市的供应地增加一倍以上。如果增加土地供给,房价增长完全可以缓解。
    我先简单介绍这些情况。我们每年做很多报告,关于经济适用房、关于住房结构的,很多数字和李院长可能不太一样,但是研究的课题和内容基本相同。包括你们最后列的表,我们也有。

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