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徐滇庆:政策混乱导致房地产市场乱像丛生

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  • 发布时间:2019-09-19 18:15
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徐滇庆:政策混乱导致房地产市场乱像丛生

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现在的房地产市场乱像丛生,人人都骂,什么原因?我们不探讨很细致的细节。我专门有本书,叫《房价与泡沫经济》。一定是政策混乱了,使得大家不知所措,所以就出现了很多乱象。 
大家都知道,我们的房地产政策在最近几年内一直是飘移不定,不知道到底要干什么。在99年、00年的时候,我们的文件上面说,我们要以经济适用房为主,建立房地产市场的供应体系,而且经济适用房要达到70%。做着做着就做不下去了。到了02年,又出来个文件,就说要改成经济适用房降到30%,并且变成社会保障型的商品房。到了04年,房价暴涨,就出来个国八条。到了06年又出来个国六条,同时开始土地改革,土地“招拍挂”,但是一挂出就怨声载道,因为北京没有老百姓的房子,全变成豪华房,经济适用房不知道弄哪去了?
天通苑搞了一批经济适用房,结果又上了报纸,几千人排队五天五夜,一个房号卖10万-15万。
别的毛病还有很多,我们只讲政策,这里面就有一个问题,我们的政策想达到一个什么目标?要弄什么样的住房体系,如果没有搞清楚的话,下面的政策就没有办法做。那么我们要什么样的住房体系?实际上我们政策的要害是什么?所以我的那本书上的封面上就写了:房价暴涨,充其量不过是肌肤之疮 ,金融危机才是心头大患。
我们房价政策究竟是干什么的?要明确我们的目标是什么?什么东西我们能干,也必须干;什么东西我们不能干,不能干的并不等于我们不想干,而是我们不能。我们的房地产政策要针对什么?针对的是市场失灵,是设法修补和恢复市场竞争秩序,而不是扼杀市场机制。
房地产政策主要是信息政策、转移政策、支付政策、利率政策、信贷政策、财税政策、土地政策。
设计政策的时候,一方面我们要规范市场秩序,要注意发挥市场作用,另外一方面我们还要保护市场。现在房价暴涨的原因是市场失灵,我们要针对市场失灵来解决问题而不是扼杀市场。竞争的机制是对的,而且正是由于有竞争,北京才有这么多大楼。由于市场竞争我们才有这么多的财富,所以不要搞错。但是要注意,如果政府直接去干预房价,扩大行政权力的话一定会滋生贪污腐败,我们接下来具体分析一下。
今年6月份北京市出台新的文件,随后几个建设部的负责人讲话。我实在不能容忍的错误他们也犯,讲话之前好好琢磨一下就会知道不能说的话,但是他们也敢说。文件上说,要建设一个高收入的人买商品房,中等收入的人买限价房,中低收入的人买经济适用房,低收入的人住廉租房的住房体系。这不是挺好吗?高低收入都照顾了?我刚才讲了,有些事我们做不到,我们做不到的就别说,说了又做不到就是搬石头砸自己的脚,那样会很难堪。请问限价能限的了吗?怎么限价?住房在位置、结构、质量、功能、周边环境存在这很大的差别,在世界上没有两栋房子是一样的,地理位置绝不重合。例如,在海边,第一排的房子比第二排的房子贵一倍。角度不同,环境不同,价钱也不一样。限价?这么多因素怎么限?限到最后,信息不对称,有一样东西是永远不能限的那就是质量,就像装修买材料,你让装修队去买,那你就要上大当,你得自己去买,这里面的名堂太多了。政府如果限价的话肯定得吃亏,因为限不了质量,用什么材料?怎么盖?都不知道。最后谁吃亏?只能是老百姓吃亏,购房者吃亏,所以这种情况下是很难限价的,这边限价那边降低质量,而且无法监管。做不到的事情一定要去做,那么只能说明是愚蠢,有良好的愿望是不解决问题的,限价的话除了增加监管的成本之外,还给价格体系带来扭曲,给整个系统带来效率损失,所以此路是不通的。
我写了一篇文章叫《死而不僵的经济适用房》,经济适用房在理论上是早已死了的。经济适用房这名字多好听,又经济又适用,就像咱们看到一个小姑娘时就讲又年轻又漂亮,这都是好话,都爱听,但是实质是什么?就是经济适用房国家不收地价,所有的税费减半,这样不就便宜了?也就是说,国家把地价、全民的资产转移了一部份给了购房者,现在一个房号卖到10-15万。
请问,定经济适用房的目的是帮助中低收入,那么高、中、低收入的界限在那?有没有标准?谁定的标准?这个标准是没有的,联合国说的高收入国家、低收入国家的时候早就解释了这是相对的。如果说经济适用房是中低收入,那么北京70-80%人都可以说符合中低收入的标准,现在,烦琐到三级审核两级公告。这是没有用的。要根据收入,根据资产来定,那么,请问一个人的资产是多少?这是个人隐私,谁能知道?这是永远搞不清楚的。资产的形式变化太多了,有形、无形等等。
经济学说,在任何时候,都不能补贴大多数人,为什么?第一、补不起;二、拿什么东西补贴?补贴大多数,就是增发货币。应该鼓励竞争,让大家通过公平竞争、努力劳动、创造财富、增加社会财富,改善你自己的生活,这是经济学原理, 而且并不复杂,一说大家都能接受,如果不接受不就倒回高中水平去了。大学刚上课时就讲公平、效率。如果不劳动,给每个人都发10万块钱, 结果就是恶性通货膨胀,并不增加效率,并不增加生产。
我们不能补贴中等收入人群,中等收入谁不要经济适用房?而且要的人是我们人口中的大部分。经济适用房北京每年有2万套,但是需要的人有多少?1千多万,2万套给谁?没有办法吧,下面就有难题了,分配原则的事,怎么分配?不是竞争的话只有两个办法:一、拳头和权力;二、排队,这是没有办法的办法,在经济学上专门有个分支叫排队论,研究了排队的成本和排队会出现的各种情况,排队是一个分配的方式。
经济适用房转移的资产是什么意思?明摆着把一大部分属于国有的资产,在经济适用房的旗号下,进行了转让,凭的是什么原则转让?绝度不是排队。
经济适用房既没有公平又没有效率,出来的只有腐败。我在北大讲完后,所有的学者都说对,是那么回事。这个文章总理也看到了,建设部可以不理,地方政府绝对没有看见,看见也没有看见,因为断了他们的财路,只要不下死命令不准做就先做,能做一段是一段,叫死而不僵。为什么现在还有人要说要扩大经济适用房,真的是照顾老百姓吗?天通苑180-200平米是老百姓能买得起的?是给谁了?当然,我也有熟人,也有我的学生真的在天通苑搞了一套房子,邀请我去看看,我说挺好,赚着便宜了,也不一定要退了。
经济适用房作为一个政策来讲是错的,研究政策就会发现,这个政策不能持续,不能发展。
现在房子有两种性质:一、有产权转移的叫商品房;二、完全没有产权转移的叫廉价房。廉租房是什么性质?是社会福利性质的,是社会救助中的一部分。美国是完全穷人没有工作的话,失业了六个月才拿救济金,接下来六个月拿社会保障,社会保障一个人能拿800-900块。但是美国有一套完整的系统,不知道大家有没有听过一句话:“有钱人吃菜,穷人吃鸡,黑人吃肉”,这是怎么形成的?是社会福利制度造成的。名义上是发给900多块,半月领一次,其中要住社会福利房规定一个人是多少平方,也可以到外边去租房子,房租从社会福利金里面扣,但是要告诉房东的号码,社会保障局把支票寄给房东,所以很多人都喜欢给那些人租房子,因为出来不欠房租。大家都会认为街道上为什么还有homeless?他们是拒绝领取,他们认为那样是侮辱他们的人格。这样是他们的自由,但是并不表示他们没有饭吃。这种社会保障系统就换来了一个稳定,在大部分城市里面,犯罪率是相当的低。
我们现在要学的是什么?是保护穷人。那些最穷的穷人要让他们有房子住,我们要帮助的是让他们有房子住,而不是给他们房子 产权,产权必须是要努力劳动才能取得。现在没有房子住,可以给房子住,但是房子一定不太好,而且因为是没有房子住,所以给个房子住就挺好。那么富人会不会去住这样的房子?会不会拿着食品券排队领东西?自然是不会去了。
我们很多城市根本就没有廉租房。我们要把有限的资源帮助最穷的穷人,而帮助这些人房地产商是赚不着钱的,但是这就是政府的责任。作为一个政府就有责任,有义务帮助这些人。
经济适用房应该早点把它杀掉,解决廉租房的钱不就出来了?有多少钱就拿出来,先解决2.5%最穷的人,先把他们解决了,再有钱的话再来2.5%,从底下往上是不需要界限的,什么高、中、低都不用管。
现在我们错在那里?为什么那么多的人叫买不起房子?那是政府政策错了,没有选择,没有做到为不同收入的人提供足够的选择,也就是说招拍挂错了。有人说应该把招拍挂政策全部废掉,我想那样就全完了,那样就回到了过去了。土地招拍挂不是市场竞争?不是挺好?
为什么我要说招拍挂不好,是因为没有进行市场区隔。市场区隔是经济学上的基本道理之一。我们政府的作用是规范市场竞争的秩序,让它竞争更有效率,促进生产发展,但是在土地问题上必须进行有效区隔,什么道理?我举个例子。举重运动必须要把男的和女的区分开,而且是按照体重区分开,这叫区隔,如果没有区隔,就没有举重运动。不进行有效的区隔就绝对没有竞争,大家就不能练习举重运动了。一样的道理,住房一定要搞清楚土地资源是有限的,而中国中等收入的人是大多数的。
北京建国门外有块地,拿地的时候是1500元一个平米,万泉河路同样也有一块地,拿地的时候是4000元一个平米,两个设计基本上是一样,等盖好之后,两处房价是一样的,房地产老板绝对不会因为拿地便宜了房价就下降,市场该卖多少他就卖多少。在售房的过程中,进行的是市场比较法,我这样的房子在市场上能卖1万块一平米,绝不卖9500,所以地价并不能推进房价,而是房价倒过来决定到底拿不拿地。
现在大家看报纸啊等等都有房价收入比,说中国的房价收入比高的不得了,比美国高的多,美国人干五年就能买套房,中国人要干二十年,听过吗?危言耸听。里头有什么学问没有?稍微追究一下,请问买的是什么房?别墅?那当然了,别说是二十年,有些人一辈子都买不起。国内有一些学术机构,讲计算房价收入比时用的是多少平米的标准,中经公司的是90平米,国务院的是60平米,社科院的报告是70平米,清华的是用了50平米。大小的标准都没有定,一套房是多少钱?那么平均一套房是多少钱?该怎么算?90、80、70、50,请告诉我是一个什么标准定的?我定个规矩,不一定遵照我的执行,但是我是有道理的,如果你认为你有道理,那么请拿出你的规矩来。我是怎么定的?有数据的,建设部有数据,人均一个人住多少,现在说是二十几,不管准不准,是历年过来的;民政部有数据,一户多少人,原来在70年代的时候是一户四点几个人,然后越来越降,现在是二点八几,现在都是小家庭,年轻人都不和父母一块住了。人均住房面积乘以每户的人口就是我的一户平均面积,这个定义有没有错?而这个数字年年在变,那么这一乘结果是74多,这就是我们的户均面积再乘以价格不就是户均价格。办事要认真,要讲科学的态度,我的贡献就是给了一个新的定义,这个定义你不同意可以,那么你就拿个定义出来。
我认为国六条是正确的。90平米大大超过74平米,90平米以下的其实是80%的人口,超过90平米的人不多,不然74的数据是怎么出来的?我们要看到,大部分的人房子不是那么的宽裕。现在我拿出30%的土地满足百分之十几的人还不够吗?对富人是够容忍的了,有30%的土地是盖豪宅的。所以90平米是有一定根据的,国六条是对的。
关键是要严格执行,不执行是错误的,不然把老百姓弄哪去?全是豪宅以后怎么办?把老百姓赶到城外去?形成一个贫民窟?法国暴动不就是平民窟的原因吗!有意识的把贫富拉开、隔离,将来一定会自食其果。
中国的房地产政策这么混乱,为什么会出现的原因就是我们根本不知道我们想要什么?我们要的是一个是效率,一个是平等。现在为什么网上这么大的呼声说买不起房,这要分析,网民是一些什么样的人。 既然能上网就说明没有睡马路,使劲的叫买不起房的目的是什么?无非就两条:第一,是叫家人拿钱;二是叫国家拿钱。啃老人,啃国家 就想超越艰苦奋斗而直接享受到下个人生阶段的生活水平,没有信心也没有打算通过努力而一次到位。天天喊买不起房子,一结婚就想买大房子、一步到位,这样的想法是错误的。没有本事慢慢来,有地方住就行,要鼓励奋斗,而不能鼓励提前享受。
2006年的国六条有两个是核心的,一个是土地政策,就像我刚才所说的,70%的土地要盖90平米以下的住宅,第二就是房地产开发项目自有资金不得低于35%,这是国六条的两个核心。
为什么自有资金不得低于35%?老百姓把钱存在银行里面,并没有转让产权,所以任何时候都有权把钱拿回来,哪怕是定期的。如果不能保证这一点的话,银行就没有信誉可言。但是银行贷出去的钱是有风险的,钱一出银行门就有风险,贷款这个人说不定就会出什么事,出现不良贷款是完全有可能的,所以就要想办法把不良贷款率降低,否则出现不良贷款就要拿银行的利润来补,银行的利润不够补了,就要拿自有资金来补,所以银行不是什么人都能开,至少有8%的资产是属于自己的,自有资本就是用来赔的,贷款贷坏了后就要赔,必须拿自己的钱赔,不能拿储户的钱赔,因为那部分钱银行没有产权。这个定义要非常清楚,挣钱归银行,赔钱也得归银行,所以要保持银行的流动性、清偿性、利润性。
现在我们中国的房地产的状况是,自有资本只有22%,还有些房地产商几乎是空手套白狼,自己没有多少钱。现在自有资金只能达到31%左右,自有资金里面还有很多是建筑施工队贷款过来做投资的,而这个钱还是从银行贷的,没有产权的,有产权的部分只有20%。这是什么?这是把我们的银行放在炉火上烤,极其危险。为什么很明显的经济学理论到中国就不起作用?就是腐败,房地产、地方政府、银行三位一体勾结的结果,银行行长明知道没有钱还贷款给他,因为书记说了、省委书记批条子了。
中国并不是没有钱,有大量的钱,银行存款是17万亿,但是房地产商不要。为什么不要?空手套白狼,我只拿这么点钱就可以挣那么多,那我的利益回报率不是加倍吗,我一达标,把外面的资金拿进来了,大伙分红,一分的话我自己就少了,简单的很,就是这个道理。我们叫他达标而且让5%,从40%让到35%,居然一年过去了,一点反响都没有。上次我就讲北京抓一个行长,上海抓一个行长,两个倒霉蛋。房地产商抓不着,为什么?那是很复杂的问题。只抓行长,他们都知道这是违章放贷,这是犯罪啊,在金融行业是不容许的,他没有自有资本,他的风险极高,你还给他房贷,那么他肯定给你好处了,没有好处怎么给他放贷?要抓行长,这是银监会的事,马上双规。
今天房地产的乱想丛生,怨声载道,其根源在与我们没有好好的研究政策,而且连政策的出发点和目标都没有搞清楚,哪些能做,哪些不能做,净提一些我们做不到的,最后要害问题是防范金融风险出来大问题。

(标题为编者所加,本文根据录音整理,未经本人审阅确认)

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