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沈晓杰:廉租房解决不了中国住房矛盾

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  • 发布时间:2019-09-19 18:13
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沈晓杰:廉租房解决不了中国住房矛盾

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沈晓杰在中国经济体制研究会住房研讨会上的发言

一、    廉租房解决不了中国住房矛盾
廉租房无关房改,只和官员为穷人服务的作为有关
政府既不能也无力依靠廉租房解决当前的住房主要矛盾
    在目前对对现有住房政策及房地产市场导向的“反思”中,似乎有一个“看不见的指挥棒”总是把人们的思维往“低收入者和廉租房”上引,建设部也把今年住房的 重点放在了“廉租房”上,一些包括政协委员在内的重量级人士也纷纷唱和。似乎当前中国住房方面的主要矛盾,只是在在房改时没有把“低收入者”的住房问题解 决得好。只要政府多供应一些廉租房,住房上的事就可以“万事大吉”了。如果当前中国住房方面的问题,真的就是“低收入者住房问题没解决好”那么简单,那中 国的住房问题早就可以“忽略不计”了。实际上早在九年前“房改”伊始,城市的“低收入者”就与“取消福利分房”的房改无关,因为他们根本就没有任何的能力 可以在住房上可以“商品化”一把。按照当时政策的规定,占人口5-10%的低收入者,应该还是和过去一样,继续由国家提供的“廉租房”来包办。所以廉租房 是一个早已被市场化的“房改”边缘化和排除在外的对象,把它当作对“房改”进行反思的主体,这多少有些“风马牛不相及”。廉租房是房改外的内容,它的好坏 只和官员为穷人服务的作为有关。而当今住房上如“三座大山”般的社会矛盾,是房改内的“改革导向”引发的剧烈的社会矛盾和冲突,这才是我们必须面对的主要 矛盾和问题所在。应该说,低收入者住房的保障问题,今天和过去一样都做得不够,但它和现在的“房改”无关。引发今天“房改”失败和住房问题成为中国城市最 大的不和谐因素的矛盾主要方面,恰恰是来自参与房改的普通公众对房改导致的结果的绝望和愤怒。
把廉租房当作解决当前住房“法宝”的人,又有多少深究过,如果按照现有的政策,在中国城市在,究竟有多少人可以“享受”廉租房?此外,廉租房真的可以解决和化解当前住房上的主要矛盾吗?     

廉租房从房改前到现在,虽然叫法上有可能不同,但政策都是一贯的,这就是它只面向5%的最低收入者。而真正蒙受此项政策恩泽的,最多只是这5%中20%。也就是只有城镇总人口的1%。如去年全国花了40亿搞了廉租房 ,按照平均每平方米2000元计算,也就是200万平方米。平均每户60平方米,也就是3多万户,平均每人20平方米(建设部住房小康标准中最低收入者的住房必保底线),也就是10万人。这10万人在中国总的城镇人口和家庭中究竟占了多少呢?全国城镇人口是57700万,也就是每年的总人口的5770分之一,也就是万分之1.7331;如果按照总人口的5%的最低收入者来计算,就是在2885万人,10万人就是其中的289分之一,也就是0.35%还不到  也就是只有等到300年才能轮回到解决问题的。实际上,就是这40亿的“数据”,还是“官方”报上来的“政绩”,究竟有多少水份大家可以想象。而根据人民日报6月18日的报道引用来自建设部的数据显示,“1998年以来,全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元,缺口非常大”。在这篇报道中,建设部的资料是“全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户,如果扩大到低收入家庭,总共有近988万户。经测算,要解决目前988万户住房困难,‘十一五’期间每年需要资金近500亿元”。
我不知道建设部的账是怎么算的。就算每户只花10万元,也需要9880亿,而不是2500亿(在建设部最近的住房小康标准中,低收入者的人均住房面积为20平方米)。解决988万户实际可能的投入至少在1万亿以上,摊到每年的政府财政,就是2000亿;如果把享受廉租房的人群惠及到赞城市人口10%的低收入者,每年的财政投入就是4000亿;如果再提高到占城市人口的20%,就是8000亿。要知道,这超过了现有国家财政收入的五分之一以上,而这才仅仅是解决了20%低收入者的住房问题。所以,从国家的财力上来看,靠廉租房来解决城市中七八成人都遇到的住房问题(买房或者改善住房条件),显然是一条走不通的路。实际上,现在国家连老百姓想少花一些钱买房的问题都解决不好,怎么可能拿出巨额财政掏钱给老百姓买房呢!
总之,不管是从国家的廉租房政策的惠及面来看,还是从国家的财力上做分析,指望廉租房来解决当前民怨沸腾的中国的住房问题,是远远不行的。它化解不了当前住房方面的主要矛盾。正如温家宝总理在今年两会上政府工作报告中所言, “房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”。

二、    谁是中国住房上的“低收入者”
       高房价实际上是一种逆向的二次分配,使中产变赤贫
          住房上的“低收入者”由房价决定,占人口七八成
   现在有一种占据“相当位置”的主流思维,认为下一步的中国房改,重点在解决低收入者群体的住房问题。而且无一例外的,都把住房市场上的低收入者,和社会阶层统计分析上的低收入者画上了等号。这至少在理论上是一种机械主义。
我认为,住房上的“低收入者”,是一个相对房价高低的一个比较概念,有什么样的住房政治导向,就有什么样的“住房低收入群体”
    什么是住房方面的低收入者,如何衡量和界定,最主要的一个指标,就是看看他的收入是否可以买得起房?买房的负担,是否可控制在国际惯例的房价收入比3—6的范围内(这里还没有讲社会主义土地公有制的优越性)。从某个方面来说,开发商大佬们的话也有他的“特别的道理”,这就是“中国买不起房的都是‘穷人’”,也就是“低收入者”。 
但住房上的“低收入者”,并不是社会阶层分析中的“低收入者”,恰恰相反,在中国的现实社会中,这两者的位置不仅经常不等同,而且有时还正好相反。    
众所周知,在中国的社会中,最大的“低收入者”和“中低收入者”群体不是在城市,而是在农村。但为什么农民们就从来就没有抱怨和提出过“住房问题”呢?因为他们解决住房问题的成本很低,房价低到让城市居民难以想象的地步 如果说城市居民的人均收入比农民的人均收入要高50%,但农民解决住房问题、建房盖房甚至买房的成本,却只有城市居民居民的几分之一,甚至是几十分之一。所以,从来没有听说过中国最大的低收入群体——农民出现过什么“住房问题”; 还有一个可以佐证的,就是在房价较低的小城市和西部城市,虽然那儿城镇居民的收入要比东部和经济发达大城市低得多,但住房问题却较少像发达的大中城市和东部地区那样,成为极为突出的社会问题
   所以 ,不能把住房方面的“低收入者”人群,和社会阶层分析上的“低收入者”当作同一个概念,住房上的“低收入者”,是由房价的高低来决定,而不是由表面的收入来判断,有其特殊性和相对性。如:住在北京上海等大城市均收入在10万元以上的家庭,他们对高达百万元以上的“普通住房”来说,就是“低收入者”,这就是他们的特殊所在。
我认为,只要房价收入比超过公认的 “国际房价最难承受地区”7的水平(相当于一家每月的收入买得起一平方米房),都应该算作为“住房上的低收入群体”。
把住房上和社会统计上的“低收入者”分开,目的就是我们在制定下一步的住房政策时,可以实事求是的抓住住房方面的矛盾的主要方面,“对症下药”,真正的解决广大市民普遍遇到的住房上的问题,而不少“避重就轻”,搞政绩秀,甚至是处心积虑去维护特殊集团的利益。在中国,买不起房的“低收入者”高达70—80%,而社会阶层分析上的低收入者,一般在10%。中国的住房政策,应该是解决这70—80%人的问题,而不是在10%上作秀。
一般看来,暴利和高房价是住房上“低收入阶层”的制造者,但再进一步推论,是谁造成房地产市场的暴利横行的呢?是右倾化住房政治导向,才使开发商成为人民最大利益所在——土地权益的真正的主宰着和使用权的垄断者。房上的“低收入群体”和社会阶层统计分析上的“低收入者”两者之间为什么有那么大的差别,就在于高房价实际上已经起到一个反向的“二次分配”的调节功能,它使富者越富,穷者越穷。在高房价的盘剥下已经“全面小康”的社会中间阶层重新变为“低收入者”,重新成为 “负翁阶层”和新的“赤贫阶层”,这种极为严重的社会问题的存在,就在于高房价实际已经起到一个一个反向的社会调节作用,这也是现今的住房政策和房地产行政导向直接作用的结果。这实际上是对社会稳定和谐的一场大的摧残。因为对任何一个社会来说,中间阶层都是社会稳定的基石。


三、    如何评价这九年房改,究竟是失败还是成功
要为中国今后的房改制定一条正确的“方向和道路”,首先就应该对房改九年来的导向和结果,在全面调查的基础上,进行一次系统的彻底而深刻的总结和反思。
评论这九年的房改是否成功,首先要算清“大帐”:看看究竟多少人从中得益,房改后中国市民人均住房面积从房改的市场中又究竟增加了多少(不能包括非房改范围内的机关和垄断单位的类福利房)?从房改中得益的是哪些人,又有多少人成为房改的牺牲品?是大多数人得益,还是仅仅是少数人在房改中住房得到了改善?房改的结果,是使社会更加和谐稳定,还是成了城市社会最大的不和谐因素,甚至成为公认的“新的座大山”?把这些大帐算清楚后,我们才可以下结论,九年的房改究竟是成功了,还是失败了?在厘清了这些基本问题后,我们才能对下一步的房改的“旗帜和道路”问题做出应有的选择。
房改九年的基本事实是:
1、    全国城镇居民的人均住房面积究竟是上升了还是下降了。把建设部有关的全国城镇现有住房的统计和国家统计局的全国城镇人口数据做比较,我们可以十分明了的发现,如果不包括违规的各类准福利房,这九年由房改规定的商品房市场所提供各类住房加在一起,现在全国人均的住房面积仅仅有17多平方米左右(绝不是主管部门所标榜的26平方米)。而在九年前房改之前的1998年,全国城镇人均面积又是多少呢?建设部在人民日报和部长讲话中公布的数字是“不到19平方米”。这说明在被称之为中国经济发展最好时期的这九年内,在房改的框架内和导向下,全国城镇的人均住房面积不仅没有提高,反而有所下降。而与此成鲜明对比的是,根据建设部的表格,我国从1978年到1998年这20年间,基本上是每10年城市人口的人均居住面积提高3个平方米左右(相当于建筑面积6平方米)。也就是每年人均增加0.6平方米。
2、    房改后的开发商主导下的商品房市场,究竟满足了城镇居民的多少需要。中国的房地产市场,还是为普通人服务的公众市场吗  按照人均住房30—35平方米住房小康两步走的要求,根据城市化及城市人口增加的逐年发展趋势,中国每年向城镇居民提供的新增住房应该在15—18亿亿平方米(老市民的住房小康化5亿*2=11亿,新增市民1800万*30平米=5亿,拆迁的2%=2亿,加起来等于18亿,再扣除农村城市化的住房重新划分,算3个亿新增,就是15个亿)。而根据统计资料,开发商的房地产市场每年却只能提供3-5亿平方米(2005年全国竣工住宅总共为13.28亿平方米,其中城镇为6.61亿平方米,但由开发商竣工的商品住房仅为4.368亿平方米,为368万套,也就是三分之二的“市场化”,在2005年房改八年后还有三分之一、2亿平米左右“非房改的新增住房”。销售为4.958亿平方米)。也就是说,房地产商每年新增住房,连城市居民住房小康正常健康需求总量的三分之一还满足不了。如果考虑到新房户均面积高达118.69平米的因素下表现出的贫富不均,满足率最高也就是20%多。这就是说,按照住房小康的要求,开发商主导下的九年房改,只满足了20%多城镇居民的住房需求。这从另一个侧面应验了社会上的七八成居民买不起房的说法。所以说,“开发商只给富人盖房”,早已不是什么“说法”,而是实实在在的行动。问题的核心是,有那一个国家的作为供房主体的房地产商,敢拿着市场上九成的土地,却只给20%多的富裕阶层盖房!
3、    究竟哪些人是现在房地产市场和“房改”的最大得益者,中国房地产是不是成了为少数人服务的“官商富市场”  实际上这是一个地球人都知道的问题。首先的房地产商。最近有则消息说,身价160亿元世茂集团许荣茂在地产首富的位置上还没有坐够半年,到 4月底就被广东碧桂园的杨家“二丫头”以600亿元大幅超越,并一举成为中国的首富。但杨家“二丫头”刚登顶“中国首富”还没坐稳,又传出重庆的吴氏女地王身价700亿的秘密。这几年来,排出的中国十大首富中,一半以上都是和房地产有关。在高房价下,开发商一年除了获取比社会平均回报率还高的1000亿元的正常的利润以外,每年从中国从数百万户买房者的手中攫取的暴利,就高达4000亿元。平均每户买房者,就要多掏十万元以上为开发商的暴利买单。至于官员阶层,他们不仅很少受高房价之苦(每年2个亿的“自建房”等都有定向的分配流向),而且还可以使这些超低价房顺利流向房地产市场,成为高房价和“准福利房”及低价房之差的最大的利益获得者。至于先富阶层中炒房者,利用房价在市场操控下猛涨不降之势,获取空前的回报。所以,中国的房地产市场演绎的是一幅活脱脱的“富者越富、穷者越穷”的马太效应,是一个地地道道为少数人服务、和社会制度导向背离、制造和激化贫富不均的“官商富市场”。所以它成为中国城市中最大的不和谐因素,是其必然的结果。
        理清了这些基本的事实后,又有谁可以说,被老百姓称之为“新三座大山”之首的中国房地产,是“成功的房改”产物吗!

四、    关于中国下一步的房改“道路和方向”:
          发展“人民期待”的住房模式:突出“共享”,强调公平正义
            今后房改“道路”“新起点”:由“重商”修正到“民本”
在今天讨论未来的中国房地产政策的导向究竟应该怎么走,究竟应该制定什么样的住房政策,我觉得应该看到两个大势。一个就是要对过去九年“房改”的进行全面的分析和基本的评价。在全面调查的基础上,了解清楚究竟有多少市民从这九年的房改中得益;这样的房改人民的满意率究竟有多少。没有这样的系统的总结,就不可能对中国的九年房改进行彻底的反思。
第二个也是最基本的大势,就是要厘清十七大前执政者的“治国理政”的基本思路和趋势动向。
中国在近30年的发展中,政经改革上的长期存在的“一手硬一手软”,造成社会系统诸方面发展长期存在着严重的失衡。特别是当中国的经济体制和经济增长在经历了近30年举世瞩目的空前发展后,政治文明系统发展的滞后和“不配套”负面效应也愈加显现和突出。突出表现在由于公民缺乏对权力和资本的制衡,使得民众在“经济发展巨大成果”的“分享博弈”中成为“强势集团”的牺牲品。在经济、民生和社会政治领域出现了不少危及国家发展、影响社会公平的问题,有的甚至已经成为极为突出的社会矛盾。而中国的房地产,就是其中最典型的代表,被公认为“当今中国城市最大的不和谐因素”。
现在这一代的中央领导长期“韬光养晦”,上任伊始就冷静的在“一片莺歌燕舞”中清醒的意识社会发展系统的失衡造成的这些经济、社会、政治特别是在民生等方面问题的危险性和严峻性。以民为本、执政为民等“新三民主义”执政理念,从某种程度上来说,就是对中国社会发展中出现的方向的偏离和系统的失衡一个重大的修正。
在这一代领导人的“发展观”中,极为强调“以人为本”的核心,开始纠正过去盲目迷信“发展就是硬道理”下掩盖的执政导向上的“失策”,高调突出“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。同时,还第一次把“逐步实现社会公平与正义,极大地激发全社会的创造活力和促进社会和谐”作为和“发展”同样重要的执政党的“两大历史任务”。
最近,胡锦涛最近中央党校讲话被评论为突出强调了“旗帜和道路”问题。他极富寓意的创新提出要“全面把握我国发展的新要求和人民群众的新期待,认真总结我们党治国理政的实践经验,科学制定适应时代要求和人民愿望的行动纲领和大政方针,从新的历史起点出发,带领人民继续全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化,完成时代赋予的崇高使命”。 这里可以仔细品味一下,什么叫做“人民群众的新期待”,什么叫做“新的历史起点”,什么又是“适应人民愿望的行动纲领和大政方针”!可以说,这样的“舆论先行”预示着在今年秋天召开的中共十七大,将为今后中国社会走向“共享式发展”和“逐步实现社会公平正义”做出制度性的安排。新一代执政者潜心着力的从过去的“唯商是瞻”到“以民为本”的历史性巨变,已进入到让人民群众“看得见、摸得着”的实施阶段。
所以,虽然“治国理政”新的“行动纲领和大政方针”还要到十七大才正式推出,但其框架内一些子体系(如正在酝酿中的“全民医保方案”和被称之为“党中央国务院顺势而为作出的重大决策”——全面建立农村最低生活保障制度等等)已陆续出台或“筹划”之中。同样,正是在这样的大背景下,被公众称之为“新三座大山之首” 、集中反映“逆向二次分配”及制造国民财富马太效应的开发商主导的现有住房模式,就面临“彻底的革命”。一个“以民为本”、为普通公众服务的住房新模式呼之欲出。这种模式的一个最基本的特点,就是要让人民买得起房、住得好房,在住房上真正可以共享到经济发展的成果,不折不扣的使老百姓在全面小康最大的民生指标上——住房小康上全面达标。


五、发展公众住宅产业的一些思考:
提出发展公众住宅产业这个概念,主要基于两个方面的思考:一是过去九年的房改,导致的结果是房地产成为为少数人服务的“官商富市场”,占城市人口七八成的普通公众他们在住房上“小康化”的需求没有得到满足,他们没有共享到经济发展的果实;二是现在的房地产和住房市场的发展,没有体现公众的居住人权和居住福利,反而成为洗劫公众财富的制造者。现在已经到了拨乱反正、重新创造适应“人民群众的新期待”的住房模式的时候了。
我始终认为,中国房地产的一个根本的问题,就在于它究竟应该选择什么样的住房模式。我在去年的文章中用了较大的篇幅对此进行了阐述。我认为, 2003年18号文件把中国的住房模式由经济适用房为主“换位”到政策设计只为十分之一富人服务 “开发商主导的中国式商品房模式”,是造成今天中国的房地产成为前所未有的社会重大民生、经济和政治问题的根源所在。它不仅异化和扭曲了土地公有制这个现有社会制度的基本属性,制造和激化贫富不均,形成中国城市最大的不和谐因素,而且也使公众对执政导向广泛产生怀疑,极大的威胁和恶化了执政之基。
所以,在中国的住房发展模式的选择上,也要有政治的观点。首先中国现在的城市居民住房还仅仅是“初级阶段”,人均只有18平米不到,只相当于住房小康标准的一半稍多;二是在在住房模式的选择上,也有一个“旗帜和道路”的问题,新的住房模式必须要保障人民的居住权和居住福利,要体现土地共有的制度优越,而不是像今天这样成为制造贫富不均和社会矛盾的凶手。
公众住宅产业的模式,没有今天房地产市场这样的暴利。也就是说,房价平均应该比现在下降30%以上。房价高的地方降幅大一些,低的地方小一些,真正开始使老百姓买得起房。通过大幅降低房价,恢复普通居民正常的住房消费需求,极大的促进中国住宅产业的发展。使每年住房的消费量达到小康所要求的15亿平方米,比现在多出10个亿。要做到这一点,就不能让开发商继续操控和垄断中国的房地产市场,国家规划和开发建房(如新加坡等国)、单位和个人集资建房以及其他非暴利、正常的住房市场利润率的住房建设模式,都将成为“公众住宅产业”运作的主体。之所以说开发商完成不了这个新的历史任务,就在于它的定位从头到尾都是给“富人建房”,而且就在住房供应那么紧缺的情况下还出现大量的“空置房”,说明它只能做暴利的高价产品。
现在住房上各种各样的概念太多太杂太混。有经济适用房,廉租房,中低价商品房和限价房等等。就是“经济适用房”里,也被各取所需的装了太多的东西。从官员的特权福利房到市民的拆迁房等等;有的地方的“经济适用房”和周边的普通商品房价格所差无几,有的地方官员经济适用房,比一般的别墅还要好得多,有的地方,又把它当作只面对5%左右最低收入家庭的“解困房”,似乎只有“穷人”才可以享有经济适用房。实际上,这是普通公民都应该享有的基本权利。所以,我们在这里保留经济适用房的实质,在名称上改为“公众住房”,强调它的普遍性和权利的普惠。
公众住宅,就是这样的住房,它可以使得普通民众买得起、住得好,在定性、定量、定质上都有具体的指标。如:
定性上:首先是房价收入比合乎世界普遍规律(3—6);第二要体现土地公有制的制度优越性;
定量上:人均30平方米,户均90平方米;
定质上:就是要达到小康住房在成套、配置、质量和档次上的标准。不要把危房和工棚都当作“政绩”掺水到住房面积上。很多的部门和地方的官员,都喜欢“玩”这一手,在计算中国人的住房自有率时就有很多的高官干出这样的事。而在美国,只有独立屋才可以作为“自有住房”。
公众住宅模式的一个核心,就是国家要为普通的市民提供与经济发展和生活水平提高相适应的新建住房 。


六、关于大力发展公众住宅产业对中国就业的影响:
大力发展公众住宅产业,可以又好又快优化当前国家存在的住房、就业、消费、流动性过剩、“二次分配”上社会公平正义和土地的集约使用等诸多难题。所以,它应该成为国国家发展的优化战略。因为时间的关系,这里仅仅只谈它在解决就业问题的作用。
1、大力发展公众住宅产业,中国每年可以多生产11-12亿平方米的新建住房。根据有关资料,每多生产1万平方米的住房,可以多创造250个就业机会(按建筑行业每个工人每年人均完成的施工面积为40平方米计算),10个亿的新增住房,就意味着全国可以多增加2500万人就业;
2、公众住宅产业大力发展后所需要这些建筑工人,恰恰是现在劳动力市场冗余的、文化知识和水平不高、体力型的,从农村转移到城市打工者或城市中劳力型的下岗工人,这些人正好是建筑产业所需的“对口劳动力”;(就业结构的吻合)
3、按照劳动保障部的说法,中国每年无法安排就业的劳动力在1200万人左右。而公众住宅产业的发展,正好可以为这些“多余劳力”提供了“出口”。尤其是,这几年靠大规模建设基础设施来拉动经济增长的后劲已经显现颓势,很多地方的交通建设和城市改造的基建设施已经到位,以往那些长期靠基础设施“吃饭”的规模宏大的建筑工人,也面临“下岗”和“转移战场”。而公众住宅产业,正好为这些建筑大军的“转移”,提供了今后生存和发展的空间

      以上只是一些个人不成熟观点,很毛糙。谢谢大家

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