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武建东:统一地权将改变超真实的当代中国高房价体系

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  • 发布时间:2019-09-19 18:12
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武建东:统一地权将改变超真实的当代中国高房价体系

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化解当代中国高房价体系制度因素的历史出路

1986年我在国务院住房改革办公室参与起草《城镇住房制度改革试点方案说明》的时候,城镇住房只有20亿平方米,这是明清以来几百年、特别是建国近四十 年来中国城市房地产的主要家底,也是20岁以上的城市中国人当时的基本人居环境。当时经过激烈讨论的方案是,按每平方米200块卖给个人,进行商品化改 革,20亿卖掉就是4000亿,后来又调整到400块钱,企业留一部分,地方留一部分,中央政府要一部分,这个钱有两个用途,一个是用于新房建设,一个是 用于其它改革事业。回想起来经过20年的发展,房价已从每平方米200块钱,涨到了一、二万块钱的水平,世界的变成确实很大。 
但是中国商品化住房资产的价值体系仍建基于城镇住宅可以商品化流通、村镇住宅不能流通的半边流通市,中国住房体系的权利体系是不完整的;中国商品化住房资产的价值体系仍建基于房权与地权的分离,中国房价具有巨大的不稳定性,它使中国住房的预期收益、未来收益转为了当期价格、现价体系,形成了巨大的风险性。建房有理,买房也无罪,但是必须充分考虑到中国城乡住宅的全流通;必须充分考虑到中国城乡统一土地使用权可能带来的住宅商品的流动性,以及对现有住宅价格体系的巨大革命性,甚至摧毁性效应。这种转型有可能以五种方式进行,即以行政为主导进行;以人大的立法为主导进行;也有可能以地方试验为前导进行,例如广东的农宅入市;还有可能以市场自主发育的形式开展,例如小产权房、农宅私下转让等,最后通过社会集体谈判解决;也有可能通过市场的巨大内在收缩,即危机调整进行,日本、香港都经历过虚高房价的翻天覆地的崩盘。

中国房市正进入一个结构需要调整的重大历史转型期,这是历史的潮流。根据建设部有关资料,我门推算2006年中国城乡住宅总量大约为375-380亿平方米,其中私有化住宅总量应该为300亿以上平方米,城镇住宅建筑面积110多亿平方米,农村住宅建筑面积265-270亿平方米。中国已经成为世界上最大的房屋消费国,但是目前仅限于城市110多亿平方米住房商品化流通的房地市场是一个不完整的半边市场,随时可以受到中国房市全流通的冲击;它也是一个利益需要重大调整的市场,农宅非商品流通没有《宪法》的依据,也非市场机制使然,270亿平方米左右农村住宅的商品化流通不但是中国住房市场化改革的方向,也是中国经济发展的历史机会和财富利益调整的合理选择,是八亿农民富裕的左筹右码。

在这种制度缺陷中,城市房地产业脱离中国住宅总量的整体资源,成为局部热潮,有关地方政府、开发商、炒楼团及各种利益关联方使住房成为稀缺的商品。中国住房兼具了商品、金融、社保等的多重属性,住房的金融属性反映了房地产已经转型为投资市场的一部分,个别城市住房投资属性的强化有成为世界上最大的楼市博彩游戏的倾向。

中国目前实行的地权市场和住房市场分期、渐进式的改革安排,它构造了中国房地产经济周期波动的不完全市场化的运行品格,今后几年,对中国房地产周期波动影响的基准点分别是:村镇住宅商品化流转与城镇住房商品化流通共构中国全流通的房市体系的转型安排;农村建设用地直接入市与构建统一的土地使用权市场的发展;地方政府以不动产持有税替代土地转让收入的地方财政转型的转型安排;通过立法彻底解决中国社保用房的安排;设立国家住房投资机构彻底解决中国广泛的近成本价合作建房的安排。对中国目前300亿私有住宅的资源总量可以征取的物业持有税将构成赎买地方政府土地经纪业务的重要本钱,也构成了将地方政府从高房价增长安身立命中解脱出来的物质基础。从历史经验来看,改革构型的各个主体,包括中央政府或开发商目前还都没有占居改革的绝对主导位置,因此,未来市场的发展应取决于参与各方的合力作用,每一方都可能制造奇迹,从而达到最终平衡价格增长。

土地供应减少40万亩是2006年中国房价上扬的重要原因

2005年全年新增建设用地648万亩,其中新增城镇建设用地150万亩;新增村庄建设用地100万亩;其余大约400万亩为各类开发区、园的工矿建设用地和新增交通、水利等基础设施建设用地。2005年仅用了大约250万亩解决了城市和村镇建设用地,其余大约400万亩为各类开发区园的工矿建设用地和新增交通、水利等基础设施建设用地

2006年全年新增建设用地32.9万公顷。其中,新增独立工矿建设用地是493.5万亩﹙14.6万公顷﹚,新增城镇建设用地110万亩﹙7.4万公顷﹚,新增村庄建设用地大概45万亩(3.0万公顷),新增交通、水利等基础设施建设用地7.9万公顷。  

2006年房价上涨的制度原因就在于城市新增建设用地比2005年少了40万亩,就在于目前的供地模式,保留这种计划经济的、政府包办的征地模式就等于保留了住房市场的风险。这是06年以来房价有一个非常大的上涨的重要原因。它也说明了土地宏观调控的失误,一方面解决不好已批出土地的开发利用问题;一方面又解决不好新增建设用地问题,特别是解决不好互助建房的问题。

因此,导致中国新增建设用地大幅增加的根本原因是目前实行的重 化工业和开发区建设的经济模式,这个模式的调整将使新增建设用地的规模得到纪律约束和政策控制。从中国目前的土地资源量判断;以开掘建设用地的存量资源为主,今后几年每年完全能够供应400万亩,甚至600万亩解决市场运作,中国完全有能力解决好居民的居住、商业、社会保障用房。中国整体经济建设,包括住房建设,每年的用地规模大约在500-700万亩之间,这是我们能够解决而没有解决好的。转型时期土地政策要解决好三个问题:已批出土地的限期开发利用问题;每年倍新增建设用地问题;彻底将城市土地使用权和农村土地使用权统一起来的问题。

国家不应该是土地经营商

目前中国城乡分治的二元土地制度、社会制度也维护了城市对农村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架内,农村集体土地权利设定简单,与初步形成体系的国有土地使用权体系相比处弱居变;在实行市场经济的中国,农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点,即农村集体土地不能流转,它本身不是一个完整的物权,权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用,由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经略模式之中,这种模式并不适应市场经济对土地的要求,也难以实现国家对土地择优价值的利用。

市场经济的发展内在要求中国土地利用模式需要做出革命性的调整,走世界先进国家土地资源管理的成功道路。国家不是土地经营商,应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。为此有必要以编纂《民法》,修改补充《物权法》、《土地管理法》等为基础重构中国的土地权利制度和权利体系,并在此基础上建立和运转全国统一现代化的地政管理体制。成熟的市场经济体系的标志之一即为是否有完善的土地权利制度,土地物权的所有、所用、所护是市场经济体系中的最基本的权利,因此在需要中国对外推进土地利用拓展;对内节约集约用地的时代,农村集体土地也就承载着农民的生存和城市发展的多重功能,由此建立市场化的农村集体土地用地体系就是要对土地进行体系性的权利设定、合理利用和法律保护,它也是解决中国土地使用公平的唯一选择。没有公平的解决农村集体土地的征收、征用的市场经济的权利制度体系,也就没有未来中国高速发展的动力资源。

 

统一地权是解决中国住房问题的根本出路

根据国土资源部2005年土地利用变更调查结果综合计算:中国现有耕地18.31 亿亩(12208.27万公顷);园地1.73亿亩(1154.90万公顷);林地35.36亿亩(23574.11万公顷);牧草地39.32亿亩(26214.38万公顷);其他农用地3.83亿亩(2553.09万公顷);居民点及独立工矿用地3.90亿亩(2601.51万公顷);交通运输用地0.35亿亩(230.85万公顷);水利设施用地0.54亿亩(359.87万公顷);其余为未利用地。

这个规模产生了一个模式问题,解决整个中国住房建设,是继续维持我们现在城市国家用地和农村集体用地的分有制的模式。按照这种分有模式,地方政府作为唯一的承担人,对农村土地进行征用,用征用的土地解决城镇的需要,这是一种模式。还有另外一个思路,也是一个重大的历史机会,因为宪法规定,土地所有权是不能动的,只能动使用权,由此可以把城镇土地使用权和农村土地使用权统一起来,也就是统一地权的问题。中国实行城乡并轨转型必须面临的土地和住宅的两项基本问题,即:其一是如何解决市场成本价至少有二三十万亿元人民币、大约260亿平方米左右的村镇住宅的权利法定和商品化房改问题,由此将形成公开商品化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局,它必将影响中国人民的生存方式;其二是如何解决实际占地2亿多亩,价值100万亿元人民币以上的农村建设用地使用权的流转,由此将建构全国统一的土地使用权体系,使土地使用权以全新的商品权利体系重构中国市场经济的总体结构和基础信用。为此将粗放式经济发展的耗地模式转型为中央政府的节约集约用地战略,改变农村集体建设用地总体低效使用的格局,以市场化方式开发二亿多亩农村集体建设用地的深度资源,不但将改变中国目前的土地利用结构,也将提高当代中国的生产方式。

 

目前的《土地管理法》是人大常委会制定的,并不是全国人大制定的基本法,它和《物权法》有重要区别。通过修改《土地管理法》,解决地权统一,可能是我们现在整个改革的关键。只有改变现在两权分有的制度,将土地使用权统一起来,才能真正运转中国的住宅模式。

1986年6月25日六届人大常委会第十六次会议通过的《土地管理法》,1988、1998、2004年先后进行了三次修改。目前《土地管理法》的修改已正式列入十届人大常委会的立法规划,也就是说应该在2007-2008年间实施有关修法工作,国土资源部正在积极推进相关工作,目前确定的修法核心就是改革征地制度。由于2004年10月21日国务院以国发〔2004〕28号文件的名义发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中强调了:“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”。从目前中国的立法体制体认,国务院制定的行政法规具有先行性,是制定或修改法律的先导或前身,为法律的制定和修改铺垫基础。因此《土地管理法》的修改不可能在国务院行政规定的原则上退步,其底限最低是维持国务院的规定,所以近期全国人大常委会立法的热点就应该是以农村集体建设用地依法流转为重点的《土地管理法》的修改,由此也表明中共十七大前后将在农村集体土地改革方面有转折性的探索。

中国《宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。”土地的使用权可以依照法律的规定转让。”也即宪法确立了土地所有的国家和集体的分有制。基于此,集体所有的土地应有别于国有土地,由此解决集体土地至少有两个改革方向:其一:采用罗马法一物一权的模式,构建土地所有权——集体土地使用权——在此基础上设定多种类、多层次的土地物权体系;其二是借鉴日耳曼的土地所有权模式,实行一物设置不同层次的分割所有权。也即土地划分为具有管理、处分的支配权,即“上级所有权”;以及具有利用、收益的经济权,即“下级所有权”。只要中国宪法不取消农村集体土地所有、所用与国有土地的两种宪制区别,就有可能建立更加特殊的农村集体土地所有权的区分所有权制度,其实质就是解决国家和农民土地利益的重新分配。

这种以有限的所有权对集体所有土地的重构的探索,实际上也远未达到1950年的《土地改革法》和1954年《宪法》实行的农民所有权的水平。1981年中国准备修宪时,当时的中央决定以1954年《宪法》为基础而不是以1978年的《宪法》为基础,其中一个重要的原因也就是认为1954年宪法的内容基本上都是正确的。显然也包括1954年《宪法》第8条的规定,即“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料的所有权”。从1954年宪法到1982年宪法是农民从获得土地所有权和宅基地所有权到失去土地所有权和宅基地所有权的历史,此中用一个集体土地所有架构重组,使农民对土地和宅基地的所有权转型为成员权,避免了国家需承担的没收、赎买、补偿或掠夺的责任,减少了在困难时代土地集中造成的农村动乱并艰难地推进了中国工业化的高速发展,而且最终又通过农村土地承包制推动了中国改革。我们目前正处在又一次的以农村建设用地使用权建立农民财产权的时代,务应尊重属于农民的土地物权,还权农民,造福中国。

农民对集体土地享有成员权是任何农村集体土地制度改革的前提性基础设定,目前农村所有权的主体缺位或不明确应该构成农村集体土地所有权改革的主要方向,在完成这个支架后农民集体土地所有权才能进一步完善。实行农村集体土地区分所有权的制度将有效解决国家和农民关于土地利益的全面分配,从制度上保障农民的权利;从制度上为土地的更大规模、更有效的全面市场化流转建立基础,但是中国的法律体系和地政管理体制承纳这种调整还不具备合适的条件。为此仿若城市集体所有土地改革的经验,建议取消农村集体所有权统一归并为国家土地所有权的学术呼声越来越高,由此将以釜底抽薪式的方式将农村集体土地的使用权推向市场,现有的集体土地征用、征收程序也将大部分被摧毁。土地国有化更符合效率和成本原理,但无论是将农民集体土地区分所有权,还是将此种土地转并为国家所有都涉及到中国法律体系的整体调整和现行地政体制的巨大的转换成本,因此中国土地权利调整的现实路线是:仍然保持宪法中现行国家和集体土地分有制制度;建立城乡不同所有土地的统一使用权的复式体系;建立土地使用权在市场经济结构中的长期法律准则;确保农村集体建设用地为法定不动产,促使其转让必须按照不动产转让的规则进行;确保全国土地使用权的转让采用依法登记的要式行为转让,确保全国土地使用权统一的买卖、交换和赠与的转让方式。建基于不同土地所有权而保留统一的土地使用权制度应该成为中国农村集体土地使用权设定的基本方向,由此将形成中国比较统一的土地使用权法律权利特征,即有偿性、期限性、平等性和出让方的单一性和受让方的广泛性。

通过完善农村集体土地使用权制度和修改补充《物权法》、《土地管理法》等法律,将使中国二、三十万亿人民币的村镇住宅和一百万亿人民币以上的农村建设用地直接进入中国的市场经济体系保值、增殖、交易和继承,由此将重构中国市场经济的整个体系并将此种权益推进全球经济轨道;由此具有中国特色的地权体系不但将能够增加国家的财政收入,而且还能够将中国市场经济规模提高到更高水平。

 


不能把土地制度、把住房问题都归结到招、拍、挂问题

根据国土资源部2006年土地利用变更调查结果,“2006年全国共出让土地面积23.25万公顷,出让价款7676.89亿元,同比分别增长40.4%和30.5%。其中招拍挂出让面积6.65万公顷,出让价款5492.09亿元,分别增长16.3%和30.9%。”也就是说2006年全国共出让土地23.25万公顷即348.75万亩,其中招、拍、挂出让的土地面积仅为6.6公顷即99.75万亩,招、拍、挂出让的土地占全国全部出让土地的28.6%,不要轻易相信招、拍、挂导致了高房价,2006年70%的出让土地并不是采取招、拍、挂转让的。因此,2007年从这一部分中拿出50万亩土地以上,通过各级房改机构协调,以人民群众出资合作建房的形式,建立近成本价商品房,解决市场的迫切需要是完全必要的,也是解决中国财富再分配的必由之路。

2006年招、拍、挂的土地面积不到30%,但是收入却达到了5492亿,招、拍、挂的收益对地方政府的刺激作用非常大;非招、拍、挂的土地超过70%,但是这部分收入却只有2184.8亿,为了平衡各级地方政府之需要,近成本价商品房的土地出让金可分10—20分期缴纳,这样可以不减少政府实际土地转让收入,转为社保用房的土地仍然可以列入政府特别预算,不收土地出让金,但是要保留给有需要的人士今后补缴的空间。

根据2005年国土资源部土地利用变更调查结果综合计算:中国现有耕地18.31 亿亩(12208.27万公顷);园地1.73亿亩(1154.90万公顷);林地35.36亿亩(23574.11万公顷);牧草地39.32亿亩(26214.38万公顷);其他农用地3.83亿亩(2553.09万公顷);居民点及独立工矿用地3.90亿亩(2601.51万公顷);交通运输用地0.35亿亩(230.85万公顷);水利设施用地0.54亿亩(359.87万公顷);其余为未利用地。

根据2006年土地利用变更调查结果,全国耕地12177.59万公顷(18.27亿亩);园地1181.82万公顷(1.77亿亩);林地23612.13万公顷(35.42亿亩);牧草地26193.20万公顷(39.29亿亩);其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩);居民点及独立工矿用地2635.45万公顷(3.95亿亩);交通运输用地239.52万公顷(0.36亿亩);水利设施用地361.52万公顷(0.54亿亩);其余为未利用地。与2005年相比,耕地面积减少0.25%,园地面积增加2.33%,林地面积增加0.16%,牧草地面积减少0.08%,居民点及独立工矿用地面积增加1.30%,交通运输用地面积增加3.76%,水利设施用地面积增加0.46%。全国耕地净减少30.7万公顷(460.2万亩)。其中:建设占用25.9万公顷(387.8万亩);灾毁耕地3.6万公顷(53.8万亩);生态退耕33.9万公顷(509.1万亩);因农业结构调整减少耕地4.0万公顷(60.3万亩)。以上四项共减少耕地67.4万公顷(1011.0万亩)。同期土地整理复垦开发补充耕地36.7万公顷(550.8万亩),超过建设占用耕地42.0%。

从战略上而言,加强未利用地仍然有一定的空间,居民点及独立工矿用地不过为2635.45万公顷(3.95亿亩),耕地以外的其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩),立足这部分非耕地的农用地中的2亿亩,通过立足以农民权益人为主,从简单利用转为加大容积率的复杂利用,解决今后居民点及独立工矿用地的用地需要是完全可能的。现在以3.95亿亩农用建设用地和3.83亿亩和居民的城市工地和工矿用地3.95亩地,基本上半斤对八两,农地有巨大的利用空间,所以改变我们目前的征地模式是可以实现住宅的良性发展的。


需要改变流行性住房消费、恐慌性购房的社会集合行为
必须承认,现在我们生活在一个纸币本位制体系的范围之内。在我们现有的利率水平之下,人民币不但接近“极低”的回报,还要应对适度的通货膨胀。如果你把这种人民币极低回报称之为一个实在的创富体系环境,就必须尝试设立多种的投资工具,解决土地使用权市场的全面放开和合理分配,满足人民群众财富增长的需要。

截止2007年4月30号,全国居民户贷款43427.02亿元,这四万多亿的规模大部分是住房贷款。截止07年4月30日居民存款是178488.93亿元,居民的贷款却只有4万多亿,它说明大部分居民存款被转移进生产领域了,虽然居民消费潜力巨大,但是消费创造还没有革命性打开。如果不打开统一地权市场的巨大投资机会,这笔钱的出路就必须解决。

统一地权市场,将修改目前居民的财富体系使之更为均衡,同时也会修改我们的资产体系使之更为稳定,同时也可提供住宅体系合理调控的手段,只有在统一地权改革调整之下,才会减低市场参与各方的风险。大部分人都盼望快速致富,由于目前政府掌握着土地市场的开关,决定着土地供应量,当大部分人被房价快速上涨的拟象控制时,没有认识到集体畸形需求导致的炒楼行为,可以构成高度的风险,从而导致住房资产的脆弱性和不稳定性。反而形成了相对自发、不可预料、无组织、不稳定的因城镇房屋价格上涨而出现的集群、攀比、追赶的流行性住房消费、恐慌性购房的社会集合行为。

美国房地产资产市值大概35万亿美元,到2006年底,这35亿美元是美国整个家庭财富96亿美元的三分之一多。现在中国谈的数字,城镇住房现在110亿多一点而,村镇住宅265亿,两项相加370-380多亿平方米之间,由此中国住宅的财富也超过了100万亿人民币。由于中国有两个东西是分离的,房权与地权分离;农村城市建设用地与公开土地市场分离,在财富计算上方法也不同。如果允许目前可用的价值100万亿以上的两亿亩农村建设用地直接入市,必将重构我们的住房财富体系。
如果是这样看待,中国住房的财产,已经在接近美国的水平,房价有了泡沫,有了透支。

经济适用房需要再一次改革,或商品化,或社会保障化

在这个范围内,我们的整个问题要在研究地权模式上改变,在改变之中解决廉租房和低收入家庭居住需要。无论任何一个国家、任何一个财富体系来说,都必须解决低收入家庭的居住保障,没有他们的居住稳定,就没有住房资产价格体系的稳定。低收入家庭不但可以挑战任何社会制度,拥有集体谈判权,也是市场资源的基础和重要本钱,他们传承着文明。因此,解决低收入家庭居住需要的社会意义就是保持我们财富体系的平衡和稳定。解决住房调控可以有几个路径

一是应解决城市住房的 “半流通市”,促进整个中国房市全流通,城市房价如此之高的价位和如此快速的上涨,是改革不到位造成的。

二是要解决小产权房和农宅全流通。一个国家必须有严格的权利体系、市场经济的权利制度,这种权利制度必须有通达国际的能力才能使中国成为强大的经济体系。我个人是不太支持这种没有明确产权概念的经济适用房的,从营建中国这么庞大的经济体系,而且还要行将改变世界经济历史的进程来说,我们必须解决好商品房和社会保障房两种性质的住房管理。社会保障用房中是不是一定要用经济使用房这个概念,我觉得不一定。经济适用房实质就是没有土地使用权,不能作为商品流通。

如果这样讲的话,我们的城市化非此即彼的一步到位搞农村建设,我是不赞成的。城市化过程中我主张分三步走,第一城市化、第二郊区化、第三农村再建设。城市郊区这块农村宅基地大约有100亿平方米,这100亿住房至少可以改建300亿-500亿住房。假设十年之内我们有能力建筑300--500亿的住房,中国就拥有了700-900亿的住房总量,全世界也没有哪个国家能够达到如此高的住宅总量。我在今年3月16号东方早报提出,建议国家筹措三万亿人民币组建住房机构,在五到八年之内我们营建30亿到50亿的近成本价商品房,每年按5到10亿平方米直接销售给有需要的人,不必考虑资格。这个资格中可以有户籍限制,但是不涉及到收入。以此有效解决城市居民和农村居民的财富再分配。除了拉动需求外,就是修补现在城乡两极的不完整商品房市场结构。 目前住宅体系要推动调控,只有用修复机制的办法,修复机制中将对现在住宅的财产体系进行重大的、革命性的调整。如果每年增加十亿住房供应量,住房价格不可能不降下来。尽快将把农村的土地使用权和城市土地使用权统一起来,也就是承认了宅基地和小产权房可以流通,从而解决历史遗留问题,宅基地流通以后,整个市场就会更活跃。


其中社保用房可以尝试这样几个模式。一是增加住房持有税,以城市100亿平方米的住房的资源,对大户型住房每平方米增加50块钱的登记费,一年约有几亿,这是解决低保用房的方向。二是增加政府跟我谈的净成本增加这部分盈余中拿出一部分解决社保用户,但是尽量主张只能租不能买。解决社会低收入家庭住房需要,要么是加税、要么是政府用盈余支持它,另外鼓励农村宅基地的流通,如果是这样,通过统一地权制度,能把现有的住房模式,向国际比较成熟的方向,向市场化、商品化的方向发展。
我最近考虑一个问题,21年前我参加国务院房改办工作的时候,当时我们并不知道要搞商品化、并不知道要搞市场化。那时候是解决国有企业、地方政府没钱盖房子的问题。今天如果再退,比如纯粹搞经济适用房,这一点我不主张,因为它不符合中国的总趋向,但是必须解决社保用房,社保用房必须局限它的特定的位置,只有这样才能真正给有需求的人,对目前已有的经济适用房应划定时间界限,要么补缴地价款转为商品房,要么明确转为社保用房。

﹙本文为作者在2007年6月30日中国经济体制改革研究会“廉租房与低收入群体住房保障”座谈会的发言提纲﹚

石小敏:地权问题、户籍问题建设部没有办法弄。我们的身份证30年了,公安部今年宣布,13亿人的身份证号码已经建成了,只用于治安,和公共服务系统没有关系,农民工跨省延续的问题怎么解决,要另建一套号码系统。这是流动性信息化社会里面的公民管理和信息高速公路体系,但是我们政府没有。
现在整个中国的核心问题是政府转型。所谓的建设形象、公共服务转型,可是到现在为止没有破题。现在在哪里实现了?就是成都,城乡统筹做的试验里开始有了转型。
前30年计划经济、后30年改革开放,这60年里现在的状态也许是最不理想的。
建东你说的地权统一,某种程度在前20年发展中,广东东莞这一带就是统一的,原来农民就是盖个小楼,就是廉租屋。

武建东:东莞是这样解决的。大企业来了,农民将周边土地充分利用起来建起服务网络,被征地农民一般在周边建起街市,一二层是提供出租,三四层是自己住,飞利浦等大公司周边,过万员工的消费区,底下的商店赢利很好。

石小敏:现在我们04年的调查,当时在土地征购中的“增值收益”,农民只得到增值收益的5%-10%,80%以上是企业和政府分了,当时大头在企业,农民和村这一级只得了20%,现在说提高征用标准,以农民、以社会保障,提高一倍,农民变成了10%-20%,这个征地制度实在是非常之不合理。

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