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李铁:对当前房地产发展的几点思考

2017-06-14 10:21:03

    6月13日下午,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在第十四届2017中国蓝筹地产年会上发表演讲。 

    以下为演讲原文:
 
    非常高兴又来到了经济观察报的房地产论坛,我今天谈点大家关心的事,谈谈房地产的一些思考。   

    第一件事,大家知道北京房价高吗,肯定是高的,东城、西城、朝阳、海淀等四区的房价基本是10万元/平方米,另外上海深圳的房价水平都很高。房价高不仅仅是大众老百姓关注的事情,也已经成为了中央政府关注的事情,目前我们看到政府针对房价高已经出台了一系列的政策,那么,房价还会再高下去吗?房价还会涨吗?在座的地产商对自己的事情有自己的判断,所有的媒体人,所有的城市居民也特别关注房价未来的发展趋势。尽管我们知道中央政府和地方政府都采取了一系列措施,以限制房价上涨,包括限购政策、控制销售的政策,甚至是采用一系列的金融政策遏制房价。可是,采取了这么多政策,房价也没有跌,2016年的涨幅也是比较高的。采取了这么多的控制政策,对房价的推动是怎样的呢?在中国的国情下,北上广深等特大城市和部分大城市的房价,也是一线和部分二线城市的房价还会涨,只是房价涨幅会根据公共服务水平、优质资源的集中程度而有所区别。

    北京的房价是香港的三分之一,13.8亿总人口的国家,人均收入水平不断提高,高收入人群,想到北上广深等公共服务更好的城市来买房子,肯定会推动房价上涨。除此之外,还有供地等各种因素也会导致上涨。为什么大家关注房价上涨,说到一个热门话题,一般来说,从地方政府的角度,最担忧的不是房价上涨,因为房价上涨,政府和地产商会有更多的获利机会,而且如果房价跌得一塌糊涂,会影响政府财政,绝大部分的三四线城市房子是卖不出去的,这是冰火两重天,对地方经济已经产生了严重的影响。人们关注房价上涨的原因是收入水平上涨幅度远低于房价上涨速度,我们现在城市收入水平的数据有一定的水分的,比如说人均收入,一般员工收入如果一年达到十几万,在北京城区是不要想买房子的,即便是到北京远郊区的良乡去买房,房价四五万,基本也只能买90平方米以下的房子,首付加贷款要五百万,可能是要举全家之力买套房子,可能是靠父母几十年的积蓄帮助才能买套房子。正因为我们看不到在北京购买住房的预期,所以大家才会关注房价上涨。

    由于关注的人越来越多,而且大量的白领从事媒体工作,举个例子,现在北京25-39岁的适龄购房人口是600多万,如果再将年龄范围缩小一点的话,25-35岁的适龄购房人口也将近500万,这里面有一部分要人买房子,但是住房供给存在很大的差距,人们不满的原因就是没有房子可买,以北京和上海为例,住房供给量都是下降的,2015年90平方米以下的住宅竣工和销售套数分别为16万套和19万套,当前的住宅供给也只能满足购房需求的零头,而且这只是住房的销售情况。总而言之,土地供给的数量也在下降,收入的增长速度缓慢,房价快速增长,土地供给数量下降,针对适龄人口的住宅供给套数也在下降,几百万的年轻人买不到房子,当然心里不高兴,就会在媒体上宣泄,或通过其他各种渠道集中表现出来,也导致了中央一些决策部门看到的消息都是对房价上涨不满的,觉得解决房价高这个事可能意义比较重大,就采取了一系列的控制和限制的政策。事实上,住房供给不足也是很大的问题,却被忽视了。理论上来讲,如果是完全的市场经济,当房价上涨的时候,市场上会增加住房供给。那么,为什么全国没有办法释放更多地土地呢?三四线城市房子卖不出去的问题非常严重,但是一线城市的房子不是卖不出去,而是房价上涨,怎么来调节这两类情况的矛盾。现在大家把焦点都集中在房价的问题上,但是没有人认为是供给不足导致的结果。为什么供给不足呢?为什么在北上广深的住房供给不足呢?曾经讲过,以人口控制为目标的政策思路,是因为担忧盖了房子后,来这里的人口会更多,如果少盖房子的话,就满足不了人的住房需求,那么房价上涨,外地人就不会过来。

    第二是控制郊区中小城市的发展。全世界的千万人口以上的特大城市,500万以上人口的大城市,基本都是通过周边的中小城市和小城镇而发展的。日本由于人口增长速度过快,在郊区30公里左右的距离发展了很多新城,新城缓解了大量人口在中心城区集聚中的压力。但是北京是限制周边的中小城市发展。看一下北京和顺义、昌平、密云、延庆,特别是延庆的房价并不高,周边还有上百个小城镇,这些小城镇没有发展机会。

    第三,控制土地供给问题已经讲了。北京住宅用地的供给情况是逐年下降。
  
    第四,城郊的交通设施配套不足,现在轨道交通差一点,把全世界各类大城市拿来比较,周边的轨道交通长度平均是2000公里,北京不到100公里,上海是0公里,所以周边中小城市没有发展的机会,现在的交通措施都是修高速公路,这种交通方式是以车为主的,而不是以人为主的。
   
    那么,房价能不能降呢,中心城区上涨是规律,随着中心城市往外扩散,一定公里数范围之外的房价逐渐下跌,举个例子说在北京主城区房价五六万的时候,燕郊的房价是五六千,现在北京中心城区房价十万的时候,燕郊的房价也达到两万,尤其最近听说轻轨要通到香河和三河,燕郊的房子也涨到两万多,相当于北京主城区的五分之一。当前,我们的周边的中小城市只有燕郊,三河和香河。我前段时间到佛山,它现在房价是两万多块钱,原来是一万多,当广州有七条地铁能通到佛山的时候,很多广州人都到这里买房子,觉得这比广州便宜一半,相对广州来讲房价是下降的,但是相对佛山来讲房价是上涨的。同理,看燕郊制定房地产限购限价政策,房地产价格上涨,采取严厉的控制措施,我们看燕郊的房价涨了,现在也在控制吧,对河北,北三县也要控制。控制的结果对北京来讲不是利好,北京的白领青年到那买房子预期消失了。对北三县来讲,甚至是沿北京边界的城市都可能缓解北京的房价,哪儿的房价高了,只要增加有效的供给,辅助轨道交通设施的配套,问题就解决了。河北沿北京边界的地方,也在严格控制房地产发展,一方面河北有相对便宜的房子,可交通过不去,又控制发展,另一方面在北京房价高,又买不起,不满的情绪就上去了。加快轨道交通建设,房地产空间范围越来越大,北京城区的居民和部分产业就自动的向郊区疏解。现在把北京远郊区的中小城镇和河北沿边界的城镇提供住房供给的这两条路都堵死了,如果不堵死,可以通过更大的空间范围增加住房供给来降低房价。可是现在只要看到房价涨了,就认定这不符合当前限制房价的政策。反过来说,燕郊房价是涨了,但是北京适龄购房人口的相对房价却下降了,他们可以买到住房了,哪个是好事呢?我们希望轨道交通能修过去,比如燕郊,甚至永清,固安,这些北京周边的中小城市都有了发展机会,不仅带动住房供给,缓解北京的房价上涨的压力。但现在一味的采取行政措施限制房价,限制供给,限制住房销售。这样对房价上涨不满情绪还在积累,而且还会使未来房价形成更高的反弹。周边中小城市的房价虽然上涨了,但是对主城居民来讲,可以买到自己能承受的,相对便宜的住房,这符合市场规律,但是我们没有走这条路。

    总结一下,限购和限制房价上涨政策应该调整,对于三四线城市房子卖不出去的城市应该采取一类措施,严格控制用地供给;房价大幅度上涨的城市应该通过土地供应量增加,住房供应量的增加,在更大的空间范围内解决住房供给问题,可以缓解房价上涨压力。如果我们不走这条路,房价上涨的矛盾积累会越来越深。
  
    第二,不能用简单的行政手段代替市场的调节,不能凡是出了问题就采取一刀切的手段。应该具体问题具体分析,比如说限购问题,限制住房销售问题,我知道全国很多城市房价涨的幅度没有北京大,由于限购政策,房子卖得越多,统计数字涨得越快,各级地方政府就控制住房销售,以抑制房价上涨。其中嗷嗷待哺的、迫切想买房的人,更买不着房了。我认为这个问题要具体事情具体分析,要根据市场规律来调节住房问题,而不能单纯的就是一涨就限,一限就死。

    (来源:经理人分享网  多多头)

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