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遏制房地产金融风险势在必行

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  • 发布时间:2010-01-11 16:32
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遏制房地产金融风险势在必行

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2007年5月,全国70个大中城 市房价上涨66%,深圳、北京的涨幅超过10%。在房价一片涨声中八个部委再次决定联合对房价涨幅较快的城市进行摸查,看看有没有办法让房价别涨那么快。连有些房地产老板也说,倘若房价照这样涨下去,房地产的泡沫一定会崩溃。

  房地产业有四大特点:投资金额大,投资周期长,高风险,高回报。人们的全部资产当中有一半左右在房地产上。房地产占用银行的资金特别多。如果房价突然大幅度下跌,肯定会导致银行业的危机,并且很迅速地蔓延到所有的行业。覆巢之下岂有完卵。因此,世界各国都特别关注房地产业的金融安全。

  

房地产贷款的构成

  

  近年来房地产贷款持续上升。在1998年房地产贷款总额只有3106亿元。到2005年底上升为30712亿元,在七年内增长了9倍多。居民个人购房贷款从1998年的426亿元到2005年底增加到8430亿元,增加了40多倍。工商、建设、中国银行等金融机构的房地产贷款超过了同期人民币贷款余额的20%。

 

  房地产贷款主要分为二个部分:房地产开发商贷款和个人购房贷款。2005年第一季度银行发放的房地产贷款余额27650.6亿元。其中房地产开发商贷款8177.5亿元,占29.57%。地产开发贷款1586.4亿元,占5.74%。这二块在房地产开发商手上。居民购房贷款(按揭贷款)16743.7亿.元,占60.55%。

  老百姓买房要贷款,房地产企业建房也要贷款。购房者或房地产商都有可能由于各种原因不能按期归还贷款,可是银行却不能拒绝自己的储户来提取存款。在一般情况下,在全部资产当中银行自己只拥有8%的产权,其余92%的钱是老百姓存款。存款者从来就没有把产权让渡给银行。如果银行的贷款要不回来,成了不良贷款,那么银行必须用自己的钱来赔,一旦把自有资金赔光了,在理论上这家银行就破产了。因此,银行的许多规章制度的理论根据就是防范不良贷款,比如银行要求购房者首付至少20%。因为从大量数据中人们得出一个统计规律:在正常情况下,房价暴跌20%的可能不大,如果购房者首付20%,出现不良贷款的概率相当低。

  从金融安全来说,零首付的按揭贷款孕育着很大的金融风险,而高于20%的首付则没有多大的必要。目前房价持续上涨,短时间内还看不出房价暴跌的可能。目前,虽说购房按揭贷款的不良贷款率有所上升,但是还没有构成对银行体系的重大威胁。

  与购房者按揭贷款相比,房地产企业贷款的风险就大多了。2005年末,个人购房贷款的不良贷款率为2.1%,房地产企业贷款的不良贷款率为8.4%。房地产企业的不良贷款率比购房贷款高出4倍。

  在发放贷款之前银行必须非常谨慎地估计企业投资的风险。对于一般的产业,银行通常给企业的贷款最多不超过项目总投资额的60%。

  但房地产不仅和普通商品一样能够满足人们日常需求,还具有投资功能。当前,在中国房地产市场上的投机活动远远大于其他行业。因此,房地产投资利润的不确定性更高,风险更大。从理论上来说,给房地产企业发放贷款理应要求项目自有资金的比例高于一般行业。

  

过度依赖银行信贷

  

  中国房地产企业的自有资金有多少?

  房地产开发企业的资金可分为四大类:定金和预收款,自筹资金,银行贷款和其他。2004年房地产开发资金17158亿元。其中银行贷款为3158亿元,占全部资金的18.4%,看起来所占比例似乎不太大。其实,这只不过是房地产商直接从银行获得的贷款。在自筹资金、定金和预收款当中还有不少资金间接来自于银行。

  根据中国人民银行房地产金融分析小组报告,在“定金和预收款”当中大约有30%来自于银行贷款。许多房地产企业提前向购房者收款或者向购房者出售期房,用下期的收费来支付当期的各项费用。对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,加大了房地产企业的财务杠杆力度。

  无论商品房销售款还是预售、定金都来自于购房者,在房地产企业收取的购房款、预售款和定金当中,有相当大的部分实际上还是来自于银行贷款。所以一旦房地产开发项目出现风险,最终势必把危机转嫁给发放贷款的银行。

  除此之外,在自筹资金中有很大比例来自于银行贷款,再加上房地产企业商接从银行取得的贷款,房地产开发中使用的银行贷款比例高达55%。房地产业过度依赖银行信贷,加剧了中国银行业的风险。

  目前房地产企业的资金结构也不符合防范金融风险的要求。在2004年房地产商的自筹资金为5207.6亿元,占全部开发资金的30.3%。2005年自筹资金7039亿元,占33.2%。请注意,房地产企业的自筹资金并不等于自有资金,自有资金只不过是自筹资金的一部分,按理说房地产企业的自有资金应当不低于40%才对。

  在2005年11月,房地产业的自筹资金6065亿元,自有资金3378亿元。在自筹资金中自有资金占的比例只有55%左右。在全部开发资金中自有资金所占的比例只有20%左右。由此可见,房地产业承受金融风险的能力相当弱。

  

必须要防范房地产金融风险

  

  在银监会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定:商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。

  在2006年颁布的“国六条”中再次规定:“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。”按照中国人民银行提供的数据,在2005年年底,房地产开发资金总额21178亿元,自有资金约为3871亿元,如果要达到“国六条”和银监会的要求,房地产开发企业自有资金的缺口为3540亿元。

  2007年510日,央行在《2007年第一季度中国货币政策执行报告》中指出房地产开发企业的自有资金仍然偏低,平均约在20~25%之间。

  在2002年房地产企业的资产负债率为74.9%。某些房地产企业的负债率还要更高。2000~2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。房地产企业的负债率要大大高于其他行业,例如制造业和服务业。房地产企业靠高比例的财务杠杆来运作。通过杠杆作用,房地产企业运作的资金总量超过了他们自有资金4倍以上。

  为什么央行和银监会三令五申之下,房地产企业的自有资金还是迟迟不能达标?答案很清楚:利令智昏和软约束不足。各商业银行缺乏危机意识,银行经理们总觉得“经济形势大好,房价只涨不落,以前发放的房地产贷款都能按期收回来,今后可能也不会有问题”,银行中超额存款准备金太多,多贷出去一些可以增加银行的利润;房地产企业追求利润,自有资金比例越低,资本回报率越高,最好是能空手套白狼,用别人的资金来牟取自己的暴利,把金融风险转嫁给银行。

  此外,对于房地产企业的金融监管不到位。目前对房地产金融的监管有三个搞不清楚:搞不清楚房地产企业项目自有资金的来源,搞不清楚自有资金占全部资金的比例,搞不清楚房地产企业是否通过关联公司转移资金。

  在许多地方,房地产企业和地方政府、银行结成了利益共同体,明摆着房地产企业资金存在着严重的问题,各家银行还是闭着眼睛继续违规贷款,对中央文件和上级指令视若无睹。

  目前在国内金融市场流动性过剩,资金并不短缺。房地产企业完全可以采取合作开发融资,转让部分产权而获得资金,可以通过债券市场、证券市场融资,也可以通过信托融资、房地产投资基金融资,利用新型金融工具和新的资金来源融资(例如引入保险资金和房地产抵押贷款证券化),还有其他融资形式:如租赁融资与典当融资等等。融资的渠道很多,没有必要也不应当把银行间接融资当作房地产业的最主要的融资渠道。房地产业资金过度依赖银行贷款,加大了潜在的金融风险。当房地产企业获得高额利润的时候,国家却正在承受着越来越大的潜在的金融风险,这样的状况绝对不应当继续下去了。今后不仅要坚持房地产开发商自有资金必须达到35%的标准,还应当逐步提高到40%,还应当将那些资本结构不符合金融安全要求的房地产企业逐步清理出去。

  要解决这个问题并不难,要害在于银行。明知房地产企业的自有资金达不到要求,为什么银行还发放贷款?显然,不少银行严重违反了金融纪律。如果要问责的话,首先要追究那些违规给房地产企业发放贷款的银行行长,他们难道不懂得防范金融风险的基本常识?他们难道不知道中央的指令和规定?明知故犯,恐怕另有隐情,追究起来不是腐败就是渎职。

  无论如何,为了防患于未来,绝对不能听任房地产金融风险继续扩大。现在到了果断采取措施的时候了。

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