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房地产调控需要“润滑剂”

  • 作者:王远平
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  • 发布时间:2010-01-11 16:11
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【概要描述】

房地产调控需要“润滑剂”

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从2003年开始,针对过快增长的房价,政府几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策,但是房价依旧在调控的重锤下一路飙升。有媒体称房地产的调控政策是“空调”,甚至成了房价的助推器,调控一次房价涨一次,公众也一如既往地表达不满和愤怒。政府认为对房地产宏观调控的评价已经被公众意志歪曲,而民众则直呼政府尚未找到调控为什么不成功的原因。

  综观2003年到2007年的全国房地产宏观调控情况,房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量等都有了明显的下降。无论是政府、房地产商还是观察人士都感觉到房地产市场交易秩序得到进一步的规范。但以北京、深圳等为代表的全国绝大部分城市的商品房价格涨幅仍然不见减缓。

 

  飞涨的房价和老百姓铺天盖地的怨言让国务院对房地产调控情况并不是很满意,有关部门的压力从去年到现在也并没有得到减轻。建设部房地产司副司长姜万荣在“2007年中国行业发展报告会”上坦承,房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的,部分地区房价上涨的压力依然较大。建设部下一步要坚定不移地落实已经出台的各项措施,着力抓好稳定房价、调整结构等工作,并综合运用税收、信贷等经济杠杆,引导居民理性消费。与此同时,政府将逐步加大对低收入家庭住房保障的力度。

  缺失的配套

  建设部的一位官员表示,围绕住房目标的实现,房地产领域内的税收、金融、财政等配套政策尚未建立,是调控的实际效果与政策目标之间“差距还很大”的主要原因。影响房地产供给的因素主要有金融机构的投资规模,利率水平、税收、交易成本和土地供给等,影响房地产需求的主要因素有城市人口的数量、结构、收入水平和需求者预期等,这些因素通过供求变化影响到房地产市场价格的形成。形成的价格又成为作用到供求中的因素,对上述因素起调节作用。

  这位建设部官员提醒,单纯依靠房价的涨跌来判断调控的成败,是不科学的。而且政府已经进行的房地产调控,基本都是对结构调整的政策,专门针对房价的调控很少,甚至几乎没有。

  从计划经济时代税收体系中演变而来的税收制度已日渐落后于房地产业的发展。现在征税的法律、法规依据多在1994年以前制定。然而最近十多年来,房地产业发生了巨大变化:房产总量成倍增加,房价与1985年相比上涨了四五倍;房改的推行使住房私有化程度大幅度提升;购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一;各类房产交易的活跃程度远非十多年前可以比拟。

  而且,中国一直缺乏住房保障的金融支持体系。最近几年,虽然房地产企业和一些中介机构上市的步伐加快,股票市场的融资渠道扩大。但是房地产企业的资金来源主要还是依靠银行的间接融资。中国没有类似美国的担保体系,长期融资支持缺乏。一位银行人士说:“房地产业从改革初期就和金融发展联系在一起,但是1998年之后,所有房地产金融的创新都是商业创新,政策性金融保障停滞了,甚至是倒退了。”

  观察家指出,配套措施的缺乏是因为部门间缺乏协调、协同。一谈房地产调控,各部委都是推诿责任,回避风险,扩大利益。譬如,就地方土地批租收益的分配,有的部委要求全部进入国库,有的部委建议用于经济适用房建设,有的部委提议用于失地农民利益补偿。

  矛盾的财政关系

  扯皮的不光是各个部委,在房地产领域,中央和地方在风险和收益、责任和权力间也充满博弈。

  房价越高,地方政府得益越多,如果房价一平米一万元,地方政府基本上能够拿到50%,但是房价上涨可能引发的金融风险,最终将会由中央财政来承担,所以高房价的收益和风险承担是不统一、不对等的。高房价对地方政府来说有什么压力,就是高房价对当地住房保障压力增大了。但是住房保障现在对地方政府还是一个软约束,在GDP的内在驱动下,无法要求其“立竿见影”。其次,所有的社会事务都交给地方,地方政府迫不得已搞“土地财政”。现在提出来的住房保障,也要地方政府负责。

  在一个市场化的社会,真正能对房价起决定调控作用的主要还是中央政府。因为金融、税收等作为国际通行的房地产调控工具,权限在中央政府。地方政府能做的无非就是结构调整,包括每年对土地在居住用地和工业用地结构方面的比例调整,以及市场秩序整顿等。房地产作为一种不可流动的商品具有很强的区域性,它在中国所面对的却又是地区经济水平差异化程度很高的现实。因此,政府统一的调控措施必然会因为地方的巨大差异而结果多样。

  缺乏集约利用土地的城市规划

  是房价带动地价,还是地价推升房价,是当前讨论的热点。国土资源部公开否认是土地上涨拉抬了房价,并认为地价是由房价上涨拉动的。其实,作为管理部门也应该能够预见,严格土地管理,实行新的土地出让方式,会给市场发出系列信号,带动房价上涨。在此情况之下,再控制投资、控制开发贷款,肯定会导致房屋供应不足,房价快速上涨。

  在房价和地价的问题上,建设部和国土资源部虽然利益不同,相互推诿,但是对严格的土地储备制度,双方都持肯定态度。而问题的根本在于,实行世界上最严格的耕地保护制度,与放开土地总量控制,并不矛盾。房地产的调控关键在于规范交易行为,降低人们的看涨预期,科学制定城市整体规划,集约使用土地。英国《金融时报》直接表示:虽然中国房价上涨原因复杂,但预期改变才是中国房地产价格上涨的直接推动力量。该媒体分析说,可以肯定,如果中国房价上涨的预期未能在中国居民心目中有所改变,中国正在进行的新一轮房地产新政较之以往的政策,也只是五十步笑百步,何况推动中国房价上涨的诸多因素仍在继续潜伏。

  终于到来的保障性住房

  分析人士认为,房地产调控各项政策的最终落实不是短时期内能够解决的,房地产宏观调控的重点最根本的是建立我国住房保障制度。具体讲,宏观调控的重点应该从价格调控转到结构调控,最终落实到建立我国住房保障机制和体制的阶段上来。遗憾的是在这方面进展依然缓慢,认识不一致、责任相互推卸、研究缺乏数据依据,还未能看到较为明晰连贯、长期稳定的调控框架。

  今年8月出台的《解决城市低收入家庭住房困难的意见》,让更多人重新燃起了对住房问题解决的信心。大规模保障性住房的建设,让低收入者可以从商品房的独木桥上撤下来,“冷却”商品房价格。这是大多数对房价已经绝望的人最后的“救命稻草”。住房改革十年,各级政府专注市场效率的建设而忽视了社会弱势群体的居住权利。从社会公平的角度,政府应该补课。但加强公共住房的建设在增进社会公平的同时是否能平抑房价,却并不是那样简单。

  且不说公共住屋、廉租房的适用对象因为购买能力的原因过去从未整体上真正参与过商品房市场,与直接推升房价无关。《意见》表面看似已对廉租住房建设资金的来源有安排,但实际上这五条渠道并不踏实,直接关系到各地廉租住房建设的开展和制度的落实。同时,保障性住房建设的建设主体、分配标准等问题的讨论也硝烟四起,未有定论。

  总之,中国房地产的问题错综复杂,是中国在发展过程中长期积累的一些社会问题在房地产领域的集中爆发,需要在房地产行业以外的范围系统解决。“加大土地供应力度”、“大力推行城市廉租住房制度”,结合各地实际情况“因地制宜”等调控政策,是调控思路的可喜转变。扩大供应、限制投资、抑制购买应该成为目前的基本手段,政府更多地以自己的资源和力量参与市场博弈比单纯利用行政手段干预房价更有效,更积极。

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