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住宅应进行功能分类区别对待

  • 作者:刘福垣
  • 来源:
  • 发布时间:2010-01-11 02:08
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【概要描述】

住宅应进行功能分类区别对待

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最近,为了解决城市低收入家庭住房的困难,国务院提出了若干意见。这些意见的出台说明我国政府对住宅问题的认识产生了巨大的飞跃,已经走入了鼓励以租为主的正确道路。但笔者认为,政府责任还需明确,可操作性也需加强。根据我国人多地少的国情和国民经济目前的发展阶段,住宅按消费性质应该分为社会保障住宅、正常消费住宅、奢侈性消费住宅三大类,分别采取不同的政策。

  社会保障住宅

  在市场经济条件下,劳动力市场的波动和劳动者的退休是不可避免的。总会有一定数量的劳动者要成为社会保障的对象,国家对他们的社会保障的目标补贴中不可避免地要包括房租补贴。既然如此,笔者认为,政府当这部分人的房东是最佳的选择。

 

  社会保障住宅是政府为社会保障对象量身定做的住宅,是政府把社会保障开支转化为专项投资建设的住宅。对社会保障对象的住宅消费补贴是政府一定要支出的财政开支,如果政府不拥有一部分住宅的产权,就要源源不断地为补贴而支出,如此花费是有去无回的。而政府手里掌握一定数量的国有房产,既可以作为调节市场的筹码,稳定住宅的售价和租赁价格,也可以作为优质资产,使社会保障基金稳定增值。一般而言,最多不超过20年,扣除了补贴之后还会获得一部分利润。这等于政府花出去的社会保障补贴又源源不断地收回来。笔者建议把廉租房和经济适用房合并,统一为社会保障住宅,由各级政府用社会保障资金建设,只租给社会保障对象。目前社会保障资金不足,可以发行社会保障住宅债券,也可以划拨部分国有资产的租金、利息和利润来进行专项投资。社会保障住宅每套的建筑面积应该在5060平方米之间,不宜低于50平方米,要有五十年不落后,一百年不遗憾的远见。千万不要为了应付政府当前的被动局面而草率行事。

  经济适用房政策使住宅一物多价,市场十分混乱,管理成本太高。所以,应该停止建设经济适用房,现在经济适用房中超过60平方米的,归入正常消费住房。现有的经济适用房上市交易不必限制时间和价格,但都必须补交土地费用的价差。如果政府下决心改革土地批租政策,经济适用房不管在谁手中,只要逐年向国家交地租就可视为正常消费住宅。

  吸取改革前国有住宅管理的教训,社会保障住房的租赁经营必须坚持保本微利的原则,随着住宅的升值而逐步提高。当个人收入提高到可以独立支付市场房租水平之后,必须搬出社会保障住宅。

  笔者建议的核心思想是,社会保障住宅不靠市场、不靠捐赠,只靠政府在社会保障体系内解决问题。如果地方政府社会保障住宅投资不足,其他基础结构建设投资一律免谈,什么楼、堂、馆、所,美化、亮化、绿化投资都可视为非法。

  正常消费住宅

  所谓正常消费住宅,是指能够正常满足劳动力再生产基本需要的商品住宅,一般每套在60~90平方米范围之内,最大不可超过100平方米。正常消费住宅完全由市场决定租售价格,消费形式由消费者自由选择。

  新建这种商品住宅,应该实行明租、正税、除费、限贷的新政策。所谓明租,就是废除土地批租,一律实行年租制,由住宅产权所有者逐年向国家缴纳地租;所谓正税除费,就是废除一切杂费,把一切为纳税人服务需要的费用堂堂正正地纳入税收范畴,与资产税并轨,由业主逐年向政府纳税;银行贷款不能超过房产价格的50%,还款年限不能超过十年,坚决不搞美国那种所谓次按贷款。政府应该鼓励以租为主的消费形式,在工资体制没有理顺之前,用人单位应该给租赁65平方米以下面积的低收入职工补贴部分房租。对开发商没有必要规定什么套型结构,结构应该市场决定。

  如果采取了上述的明租、正税、除费的政策措施,房地产分体流通,租、价、税分流,住宅一次性交割的价值价格实际上只相当于住宅的“建按成本”加平均利润,目前三分之二的价格构成都转化为由未来的业主按年支付,真正的住宅价格就恢复了本来面目。只有在这样的价格形成机制下,就业状态稳定的中等收入以上的劳动者才可以考虑买住宅。

  收入中目前还不包括劳动力扩大再生产费用的大多数人,理智的选择应该是租住住宅。在我国当前的经济发展水平上,住宅的最佳流通和消费形式应该是租赁。住宅对房东是资本品,对房客是消费品,每个月、每一年都有现金流:如果消费者都有了产权,住宅就成为单一的消费品,无疑是积压了大量资金,对社会和个人的扩大再生产都不利。我国目前处于两个时代的生产方式、三个发展阶段的地区结构剧烈地时空转换时期,劳动力在产业、地区和国际问流动的规模是相当巨大的,1亿~3亿规模的农工潮仅仅是拉开了序幕,不停顿的流动将是未来几十年经济生活正常的现象。流动性的劳动阶级能租上60平方米的住宅已经是相当幸运的事情了,让他们都能买得起住宅,不是小资产阶级的幻想,就是大资产阶级的阴谋。正是为了落实所谓居者有其屋的空想目标,敞开给连租房能力都不足的人贷款,才使得在有限的供给条件下需求无限扩张,使房价飞涨。所以,实事求是地以平常心对待住宅问题,就应该是宜租则租,宜售则售。政府的调控目标不应该是让所有的人都能买得起住宅,而是让所有的人都能租得起住宅。

  笔者在这里顺便指出,公寓楼的住宅,实际上都是应该租,而不应该买的。一栋公寓楼是一个独立的不可分割的商品,它不是年糕,不能切着卖。其中的一套住房只是一定面积的居住空间,不是能够确定产权的独立住宅。目前所谓购买了它的产权,实际上不过是提前交了70年的房租而己,产权是界定不清楚的,纠纷和麻烦还在后面。

  为了让所有的人都能租得起住宅,政府除了为少数低收入者补贴房租之外,最重要的措施是规定最低工资中也必须包含可以租得起60平方米住宅的租金含量。在我国当前的发展水平上,应该要求最低工资的25%能够租得起60平方米的住宅。承担不了这种工资水平的企业,请他们迁移到房租低的地区去。只有这样的工资政策,中小城市、中西部地区才有发展的机会,否则大城市和发达地区空间结构就要出大问题。除了社会保障对象外,一个城市的正常人口规模,实际上就是租得起住宅的人口规模。超过这个规模,房价必然超常增长,就不可避免地出现贫民窟,就要成为“堵城”。某些大都市房地产价格的超常飞涨,实际就是人口集聚的弊病大于效益的正常反应,是产业和人口向中小城市转移的正常市场机制受到过时的财政体制、行政体制严重阻碍的必然表现。

  奢侈性消费住宅

  从经济学角度看问题,超过劳动力扩大再生产正常需要的消费,与劳动力再生产无关的消费都是奢侈性消费。在市场经济条件下,凡是不影响他人正常消费,对社会没有明显危害的奢侈性消费,在国家的法律和政府的政策下,一般不予限制。而住宅消费具有一定的特殊性,由于土地和空间资源的不足,一部分人占用多了,就会妨碍另一部分人正常消费。所以,政府必须对住宅的奢侈性消费适当限制并加收高额累进资产税。根据我国人均拥有土地的现状,奢侈性消费一户住房的面积不应该超过200平方米。从建筑面积超过100平方米起就实行累进性的资产税,已经超过200平方米的要加收更高倍数的资产税;这类住宅一律在城市市区规划面积之外30公里左右的小城镇方可建造。已经在市区内的,要通过逐年提高土地占用费迫使其改变结构和用途。在土地公有制条件下,一切地租都应该归社会所有,地租落到个人手中是封建主义的分配关系,靠土地发财是纯寄生性行为。

  在社会主义市场经济条件下,是绝对不允许侵占国有资产的收益,不能给任何人靠土地发财的机会。政府应该把土地批租制改为年租制,所有建成区的土地每年都必须缴纳地租,并且随着经济发展逐年提高地租,确保级差地租都收归社会所有。实行这样的土地制度之后,个人可以购买的只是房产,而不是所谓房地产,人们可以靠经营房产盈利,而不能靠地产发财。房地产分体流通之后,因倒卖房地产形成的资产泡沫就不会出现了,即使房产有时也可能产生泡沫,也比较容易应对了。只有这样,我国的房地产市场才能走向正常的发展道路。

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发布时间:2020-04-04 00:00:00